Turkey is an official candidate since the EU Helsinki Council decision in 1999. It has started accession negotiations with the EU in 2005 but the negotiations have been stalled by the EU in December 2006. Domestic resistance to the lifting of domestic barriers towards EU citizens’ land ownership (contradicting free movement of capital), EU citizens’ right to work (incompatible with free movement of labour) and towards the right of Greek Cypriot to transport goods (contrary to free movement of goods) poses severe threats to the Turkish prospects of becoming a full EU member. In order to align with the EU acquis, Turkey is obliged to forgo its restrictive attitude towards the EU free movement norms.
First, in land ownership case, Turkish legislation restricts EU citizens’ acquisition of land (See for example, the Protocol attached to the Founding treaty of Lausanne (1923), Village Law No.442 (1924), Reciprocity Act No.1062 (1927), Land Registry Law No.2644 (1934), Military Forbidden Zones and Safety Areas Law No. 2565 dated 1981). For instance, according to Village law dated 1924 (the year following the foundation of Turkish Republic) non-Turkish nationals cannot buy land from villages and “strategic” areas close to Turkish military zones. Furthermore the amount of land owned by foreigners cannot exceed certain limits. Finally, foreign legal persons are prohibited to own land (except under the conditions of Tourism and Investment Laws). In order to align with the EU, the pro-EU single-party government passed a new law lifting all these restrictions in 2003 (Law no. 4916, dated 3 July 2003). However, upon the request of the main opposition party, Turkish Constitutional Court decided to annul the new law on the grounds that it disregarded national sovereignty (Court decision no. 2005/14). In fact, Turkish Constitution (dated 1982) entails at least 4 provisions (Articles 6,7,8 & 9) interpreted as incompatible with the EU for prohibiting delegation of sovereignty (Baslar 2005). Moreover, the Court statement mentioned that there were also EU member states deviating from the EU norms in land ownership domain in order to justify its own restrictive stance. Public opinion is also very sensitive about the issue. The opposition parties successfully sought to mobilize (nationalistic, religious, eurosceptic) segments of Turkish society against the liberalization of Turkish land market. Reactionary arguments resonating in the public are mainly based on socio-economic problems, protracted sovereignty disputes with Greece, historical memories on Turkish national independence war against European forces, historical dispute with Armenians claiming genocide recognition and territorial compensation as well as anti-zionist and xenophobic sentiments. In order to avoid a backlash, the government decided to follow the established restrictive attitude in land ownership domain.
Secondly, concerning foreigners’ right to work in Turkey, there are also legal restrictions dating back to as early as 1932. Particularly, several professions are reserved to only Turkish nationals. For instance according to the individual legal acts relevant to these professions, foreigners are not allowed to work as seamen, doctor, engineer, nurse, architect, lawyer, prosecutor, miner, pilot, notary public or veterinarian. According to the 1932 law, the list of professions restricted to Turkish nationals was more comprehensive. Yet, in 2003, the pro-EU Turkish government passed a new law (no. 4817) partially easing the restrictions towards foreigners in Turkey. Then, in May 2007 the government prepared a rather more pro-liberal Act (no. 5665). However, Turkish President of the time vetoed the new law in June 2007 on the grounds that it was incompatible with national interests (Presidency statement no. B.01.0.KKB.01-18/A-8-2007-437 07 / 06 / 2007). Presidency statement announced that the EU member states held also restrictions towards foreigners in that domain. As a reaction, the EU progress report on Turkey (November 2007) stated that restrictions impeded Turkish alignment with the EU acquis.
Finally, there is a domestic resistance towards the free movement of goods carried by Cypriot Greek vessels and airplanes in Turkey. The main reason for resistance is due to the perception of the Cyprus conflict (a sovereignty conflict between Turkish and Greek Cypriots dating back to 1960s according to the former and 1974 according to the latter) as a “national cause” by Turkey. Particularly the Turkish military emphasizes explicitly on the significance of Cyprus problem for Turkish national security (See Hurriyet, 11 April 2008). Consequently, violating its obligations under the Customs Union signed in 1996 between Turkey and the EU, Turkey doesn’t allow Greek Cypriot transportation of goods to Turkish territories.
Nevertheless, since 2002 Turkish government has been remarkably more pro-liberal than previous governments over the issue. The Prime minister stated that the resolution of the Cyprus problem was the government’s priority and accused previous Turkish governments of persevering the conflict. Additionally, Turkish government discussed the possibility to give concessions in Cyprus issue in order to become an EU member. It also explicitly supported the UN reunification plan (known as Annan Plan) without any support from the main opposition. However, the UN plan failed (due to the Greek Cypriot rejection in referandum) and the Greek Cypriot administration adhered to the EU in 2004 under the title of “Republic of Cyprus”. Hence, Greek Cyprus has acquired a political veto power against Turkish EU membership.
Furthermore, the EU Council on 17 December 2004 concluded that the official start of accession negotiations with Turkey was conditional upon the latter’s signing a protocol expanding Turkish Customs Union to the new members, including Greek Cyprus. This has been perceived as a political concession to Greek Cyprus because signing the protocol could also be interpreted as de facto recognition of the Greek Cypriot administration as the Republic of Cyprus. The government signed the protocol on 29 July 2005 but in order to appease nationalistic segments of Turkish society, it attached to the EU protocol a written declaration stating that it refuses to recognize (Greek) Cyprus. However, the EU sent a counter-declaration on 21 September 2005 explaining that the government’s declaration did not have any legal effect on Turkey’s obligations (to allow Greek Cypriot transportation of goods). Another pro-liberal attempt by Turkish government was a proposition to (Greek) Cyprus to the outcry of the main opposition accusing the government to “bargain” about a national cause. In January 2006, Turkish government proposed to allow Greek Cypriot transportation in return for their commercial cooperation with Turkish Cyprus. However, it was rejected. Finally, the EU Council of December 2006 decided to curtail accession negotiations with Turkey unless the latter lifts the restrictions towards Greek Cypriot vessels and airplanes on Turkish territories.
As observed in the three selected cases that could be considered as “hot topics”, the pro-EU Turkish government attempted to lift restrictions towards EU citizens in order to align with the EU free movement norms. However, in all cases it faced a resistance based on the national interest argument. Although national interest is an ambiguous concept, several veto players (opposition parties, Constitutional Court, Presidency) use it in order to block change in those policy areas. In this sense, it is crucial to investigate what national interest means and why there is a resistance in these policy domains in Turkey.
Didem
Friday 17 October 2008
AVRUPA’DA YABANCILARIN TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
AVRUPA’DA YABANCILARIN TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
Taşınmaz mülkiyeti konusunda devletlerin egemenliği tartışılmaz. Yer altı ve yerüstü kaynakları üzerinde sınırsız yetki sahibi olan hükümetler, tarih boyunca yabancılara taşınmaz satışı konusuna hassasiyetle yaklaşma eğilimi göstermiştir. Ancak uluslar arası iktisadi ilişkilerin ve uluslar arası hukukun gelişmesiyle, günümüzde devletlerin egemenlik alanlarının sınırlanabildiği görülmektedir. Devletlerin taşınmaz mülkiyeti gibi hassas bir alanda bile uluslar arası faktörler etkisiyle ulusal politikalarını değiştirdikleri görülmektedir. Bu, yabancı yatırım çekerek kalkınma modelini benimseyen Rusya gibi kendi arzuları doğrultusunda veya Avrupa Birliğinin siyasi koşullaması sonucunda olabilir. Bu makalede AB’nin üye devletler üzerinde konuya ilişkin etkisi incelenecektir. Bu doğrultuda, liberal Avrupa ülkelerinde yabancılara taşınmaz satışı konusundaki uygulamalar ele alınacak, egemen devletlerin üye olduktan sonra bile AB’ye rağmen sınırlayıcı oldukları özel alanlar keşfedilecektir.
Makalede ilk olarak yabancı kavramı tanımlanarak, uluslararası hukukun yabancının taşınmaz edinimine yönelik genel yaklaşımı incelenecektir. Ardından Avrupa ülkelerinde bu alandaki uygulamalar ana hatlarıyla ele alınacaktır.
Yabancı kimdir?
Uluslararası hukukun genel ilkelerine göre yabancı, bir ülkede bulunan ancak, o ülkeye vatandaşlık bağıyla bağlı olmayan kişidir.1 Buna göre turistler, mülteciler ve vatansızlar bu kapsamda sayılmaktayken; çifte tabiyetliler ve azınlıklar de jure olarak ülke vatandaşlığına sahip bulunmaları dolayısıyla yabancı sayılamaz.2 Bununla birlikte, yabancı kavramını tabiyet dışındaki bazı farklı kriterlerle belirleyen devletler de vardır. Örneğin, Fiji adasında yabancı, “aynı etnik kökenden olmayan”dır; orada ikamet etse de toprak satın alamaz.3 Buna karşın, gelişmiş ülkelerdeki eğilim, ülkede uzun süre ikamet eden yabancı lehine avantajlar tanımaktan yanadır. Sözgelimi, Japonya’da ancak ikamet eden yabancılar taşınmaz satın alabilirler.4 Danimarka’da tarım arazisi sahibi olmak istiyorsanız orada belirgin bir süre ikamet etmeniz ön koşuldur.5
Görüldüğü gibi, yabancı sermayeye sınırlarını açan ülkelerin çoğunda, uluslararası etik alanındaki insan haklarına yönelik gelişmeler yabancı kavramına yeni anlamlar yüklemiştir. Artık, yabancı sınırların ötesinden gelen kişi değil, o ülke insanlarıyla aynı havayı solumayan ve aynı değer ve normları paylaşmayan kişidir. Bu bakımdan, insanın doğuştan getirdiği etnik, ırksal, dini özellikler yerine o ülke insanlarının oluşturduğu sosyal çevreye uyum gösterip göstermemesi önem kazanmıştır. Yabancı, tarih boyunca şüphe edilen kişi olmuştur ve bu nedenle ondan ikamet ettiği yere bağlılık ve sadakat göstermesi beklenir. Örneğin, Meksika Anayasasına göre yabancılar ancak Meksika Dışişleri Bakanının huzurunda, “kendisini Meksika vatandaşı olarak göreceğine ve tabiyetinde olduğu diğer devletin çıkarlarını koruma yönünde çaba göstermeyeceğine” and içerse toprak edinme hakkına sahip olabilir.6
Sermayenin küreselleşmesiyle, giderek yabancı tüzel kişiler de bu alanda aktif rollerde daha fazla görünmeye başladılar. Yabancı gerçek kişilere göre berikileri tanımlamak daha zordur. Örneğin, Türk mevzuatına göre yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler Türk şirketi sayılmaktadır.7 Bu durumun, “yabancı kontrol” olgusunu göz ardı ettiği, bu nedenle uygulamada amaca hizmet etmeyeceği iddia edilir. Yabancı kontrol olgusuna göre, her yabancı sermayeyle kurulan şirketin yabancı sayılmaması gerektiği gibi, her Türkiye’de kurulan şirketin de Türk sayılmaması gerekir. Nihai kontrol kimdeyse onun tabiiyeti değerlendirilmelidir. 8 Genellikle şirketin kayıtlı bulunduğu yere veya merkezinin (siege sociale) nerede bulunduğuna bakılır. Ancak bu önlem yüzeysel görülür çünkü bu kriterlerle yetinilirse, uluslaraşırı firmaların yerel şubelerine yabancı hukuku uygulanmaz. Genel uygulama ortakların pay oranı ve kararlarla ilgili oy hakkını göz önünde bulundurma yönündedir. Bu bağlamda, toprakları üzerindeki bir şirketin yabancı ortaklarının hisse payı %50’yi geçerse, o şirketi yabancı olarak tanımlayan ülkeler sayıca fazladır.9 İsviçre mevzuatına göre hisselerinin en az üçte biri ülkede ikamet etmeyenlerin elindeyse şirket yabancı sayılır ve gayrimenkul mülkiyeti kazanma hakkı kısıtlıdır.10 İkametin önemli sayıldığı Malta’da payın %25’i Malta’da ikamet etmeyen ortaklara aitse şirket yabancı sayılır.11
Yabancıların mülkiyet hakkı
Mülkiyet hakkı devletlerin egemenlik alanına girdiğinden, bu konuyu doğrudan düzenleyen çok taraflı bir anlaşma bulunmamaktadır. Birleşmiş Milletlerin Rio Çevre ve Kalkınma zirvesinin kabul ettiği ikinci ilke, “devletlerin doğal kaynaklarının kullanımı konusunda egemen olduğunu” ifade eder.12 Ancak sermayenin, kişilerin ve hizmetlerin küreselleşmesi kapsamında bu konuda devletlerin toprak mülkiyeti konusundaki sınırlamaları azaltmalarını gerektiren uluslararası düzenlemeler mevcuttur.13
1999 tarihli BM Gıda ve Tarım Örgütü’nün konuya ilişkin kıyaslamalı raporu14 genel olarak uygulamada devletlerin yabancılara toprak satışını şu gerekçelerle kısıtladığını ifade eder:
Ulusal güvenlik gerekçesiyle askeri bölgelerden satmayanlar,
Yabancı ülkelerin ekonomik hegemonyası altına girme endişesi duyanlar,
Milletin sosyal yapısını korumak isteyenler. Türkiye’nin köy hayatını koruma konusundaki hassasiyeti bu alanda sayılabilir. Bunun dışında toprak almak isteyen yabancıda ülkede ikamet etme şartı arayanlar da bu kategoride değerlendirilebilir.
Bu gibi kısıtlamalar sayesinde gelen yabancı yatırımın niteliği ve niceliği denetim altına alınabilir, göçe dolaylı denetim sağlanır, arazi spekülasyonu önlenir ve tarım üretimi denetlenir.
BM Raporu bunun dışında gizli gerekçelerden de söz etmektedir. Bunlardan bazıları etnik kökene dayalı milliyetçilik, ırkçılık ve yabancı düşmanlığıdır. ABD’nin 2. Dünya Savaşının ardından Japon ve 1970’lerdeki petrol krizinin ardından Ortadoğu ülkelerinin vatandaşlarına, bu nedenlerle gizli bir negatif ayrımcılık uyguladığı iddia edilmektedir.15 Gizli gerekçelerden biri de ekonomik ve askeri açıdan daha güçlü bir komşudan çekinilmesidir. Bu bağlamda, Meksika Anayasasındaki, “sınır bölgelerinden toprak satmama” hükmünün ABD vatandaşlarına yönelik konduğu düşünülebilir. Ayrıca geçmişlerinde sömürge hayatı yaşamış ülkelerin bağımsızlıklarını kazanır kazanmaz toprak mülkiyeti esaslarını yeniden düzenleme ihtiyacı duyarak yabancılara karşı yasak ve kısıtlamalar getirdikleri görülmüştür16
18 Ocak 1904 tarihli London Times gazetesinde bir yıl önce vefat eden ünlü İngiliz düşünürü Herbert Spencer’ın 1892 yılında Japonya’daki baronlardan Kentaro Kaneko’ya hitaben yazmış olduğu mektuplar yayımlandığında kendisinin yabancılara toprak satışı konusuna yaklaşımı dikkat çekmiştir. Herbert Spencer, Japonya’yı modernleştirmek için kendisinden tavsiye isteyen Japon Barona özellikle Avrupalıların Japon topraklarına yerleşmesini, hatta uzun süre kalmasını engellemeleri gerektiğini ifade etmiştir. Eğer Batılılara toprak mülkiyeti hakkı tanırlarsa, eninde sonunda onların egemenliği altına gireceklerini, bunun Hindistan tarihinde yaşanmış olduğunu iddia etmiştir. Bundan dolayı, yabancılara değil toprak mülkiyeti, uzun süreli kiralama hakkı bile verilmemesi gerektiğini savunmuştur.17 Bu mektuplara büyük tepki gösteren Avrupa’daki konuya ilişkin uygulamaları incelemek Avrupa’daki anlayış değişikliğini ortaya koyacaktır.
Avrupa tarihinde yabancılara toprak satışı
Eski Yunan ve Roma hukuk sistemleri yabancılara ticari faaliyet veya ikili anlaşmalara dayanarak ayrımcı bir şekilde taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Örneğin Atina’da yabancılar 4 sınıfa ayrılmış, sadece İzotellere taşınmaz edinme hakkı verilmişti.18 Roma hukukunda da yabancıların statüleri ve hakları konusunda ayrımcı uygulamalar göze çarpmaktaydı. Roma imparatorluğunu yıkan Cermen kavimlerindeyse yabancıların hiçbir hakkı bulunmuyordu.19
Feodal dönemde ise yabancılara ancak bir yerel senyörün himayesinde taşınmaz edinme hakkı (droit d’aubaine) tanındı. Buna göre yabancı taşınmaz edinebilmek için bir senyörün tavsiye mektubunu almak zorundaydı ve böylelikle edindiği taşınmazları da ancak o senyöre miras bırakabiliyordu. 13. yüzyıldan itibaren yabancının bazı şartlarla kendi mirasçılarına taşınmazlarının beşte birini bırakabileceği kabul edildi. Örneğin Fransa’da yabancı ancak Fransa’da doğan ve mutlaka tarımla uğraşan çocuklarına miras bırakabiliyordu. Sonuçta, droit d’aubaine 18.yüzyıl başlarına değin genel uygulamayı teşkil etmiştir. Bu rejimin ortadan kaldırılmasıyla, yabancılara taşınmaz edinimi konusunda vatandaşlarla eşit haklar tanınmaya başlanmıştır. İngiltere’nin bu açıdan istisna olduğu söylenebilir. Teamülen ülkenin tüm toprakları kraliyete aittir, yabancılara sadece kullanma hakkı verilir. Bunu kraliyetin güvenliğini sağlama amaçlı görenler uygulamayı, Normandiya lordlarının İngiltere’den ayrılırken Fransa kralına sadakat yemini etmesinin ardından, İngiltere’deki taşınmazlarını kraliyet aleyhinde kullanabilecekleri endişesinin sonucu olarak değerlendirir.20
19. yüzyıldan itibaren yabancıların haklarına ilişkin iyileştirici düzenlemelerin gündeme geldiği görülmüştür. Ancak dünya savaşları nedeniyle duraklamalar yaşadığını da hatırlatmak gerekir. Yabancıların vatandaşlarla eşit haklara sahip olması fikri hala endişeyle karşılanmaktaydı. Buna karşın, Avrupa’da beliren genel ilke yabancılar arasında tabiyetlerine göre ayrımcılık yapılmamasıdır.21 Liberal Avrupa, ilkeleri doğrultusunda mülkiyet ve yerleşme özgürlüğünü temel insan haklarından sayar. Bu, yabancılara uygulanacak genel kurallar oluşturma yönünde önemli adımlar olarak sayılan 1874 tarihli Devletler Hukuku Enstitüsü Cenevre Konferansında, Uluslararası Adalet Divanının 38. maddesinde ve 1930 Lahey Kodifikasyon Konferansında ele alınmıştır. Buna karşın, devletlerin bu alanda egemenlik yetkisini ellerinde bulundurmaya özen gösterdiği görülmektedir. Örneğin, 1929’da toplanan Paris konferansında Cemiyeti Akvam iktisadi konseyinin sunduğu ve yabancılara yerleşme özgürlüğü, mülkiyet edinme hakkı, adli ve medeni güvencelerden yararlanma ile vergide eşitlik gibi Avrupa genelinde vatandaşlara denk haklar tanınmasını öngören proje kabul edilmemiştir.22 İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi23 bu hususu göz önünde bulundurmuştur. 17. maddede Herkesin (yabancı da dahil) mülkiyet hakkı tanırken, 29. madde ile bu hakkın kanunla, “başkalarının hak ve özgürlüklerinin tanınması ve bunlara saygı gösterilmesinin sağlanması ve demokratik bir toplumda genel ahlak ve kamu düzeniyle genel refahın gereklerinin karşılanması amacıyla” kısıtlanabileceğini ifade etmiştir. İnsan Haklarını ve Ana Hürriyetlerini Korumaya Dair 4 Kasım 1950 tarihli Avrupa Sözleşmesine ek olan 20 Mart 1952 tarihli Paris Protokolünün ilk maddesi de mülkiyet hakkının ancak kamu çıkarı söz konusu olduğunda ve devletler hukukunun genel ilkeleri çerçevesinde salt kanunla sınırlanabileceğini vurgular.24 Sonuç olarak denebilir ki; Avrupa’da benimsenen genel hukuk prensipleri, bu konuyu egemen devletin takdirine bırakmakla beraber, devletlerin yabancılar arasında ayrımcılık yapmamasını bekler.
Avrupa’daki güncel uygulamalar
Avrupa Birliği mevzuatında, yabancıya toprak satışı konusunda doğrudan bir hüküm yoktur. Bu konu, üye egemen devletlerin takdirine bırakılmıştır. Ancak; AB sermayenin, kişilerin, malların ve hizmetlerin serbest dolaşımı başlıkları altında konuya ilişkin bazı ilkeler oluşturmuştur. Üye ülkeler birbirlerinin vatandaşlarına yönelik her türlü sınırlamayı kaldırmak mecburiyetindedir. Üye devletler, toplumun çıkarlarına karşı yeterince ciddi bir tehdit ortaya çıkmadıkça bu zorunluluktan kaçınamazlar.25 Buna uygun olarak, AB üyesi olan ülkelerde diğer AB üyelerinin vatandaşlarına yönelik taşınmaz alımı hususundaki yasal sınırlamalar -genel olarak- ortadan kaldırılmıştır. Ancak kamu güvenliği, kamu sağlığı ve çıkarını tehdit eden durumlarda devletin yabancı alımını belirli bölgelerde ve sorunun boyutlarıyla orantılı düzeyi aşmamak kaydıyla sınırlayabileceği ifade edilmiştir. Buna karşın, de facto sınırlamalar dikkati çekmektedir. Örneğin İtalya’da, taşınmaz maliki yabancılardan daha yüksek oranda vergi alınmaktadır. Bir İtalyan vatandaşı alım-satım vergisi olarak taşınmazın değerinin %4’ü nisbetinde vergi öderken, yabancı için bu oran %11’dir.26
Pek çok ülkede de, taşınmaz satın almak isteyen yabancının yetkili makamlardan izin alması ön koşuldur. Sözgelimi, Polonya’dan taşınmaz almak isteyen yabancılar İçişleri Bakanlığı ve Savunma Bakanlığının ortak onayını almak zorundadır.27 Estonya’da Bölge valisinin, “kamu çıkarına ve devlet güvenliğine aykırı değildir” onayı aranır.28 Tabii bu türden onay süreçlerinin belirgin bir şeffaflıkla denetlenememesi durumunda, uygulamanın yabancılara karşı gizli ayrımcılık yörüngesine girip girmeyeceği kestirilemez.
Bu koşuldan bahs’etmeyen, ancak yabancıdan oturma izni almış olmasını bekleyenler de bulunmaktadır. Dolayısıyla, oturma izni önkoşulu arayan İngiltere’de taşınmaz almak isteyen yabancılar özellikle 11 Eylül terör saldırısı sonrasında sıkılaştırılan güvenlik önlemleri nedeniyle oturma izni alma konusunda büyük güçlük çekmektedir. Bu da hukuken olmasa da, taşınmaz alımı önünde de facto bir engelin mevcudiyetini ortaya koyar.
Bunun dışında sınırlamaların görüldüğü bir alan, tarım ve orman arazilerinin satışıdır. Toprakların verimli kullanımını sağlamak üzere, Avrupalı devletlerden birçoğu bu konuya özel hassasiyet göstermektedir. Örneğin, Danimarka’dan ve Almanya’dan tarım arazisi almak isteyen AB dışındaki ülkelerin vatandaşları Tarım Bakanlığından izin almak durumundadır. Tarım Bakanlığı tarım toprağı almak isteyen yabancının geçmişinde çiftçilik tecrübesi olup olmadığını ya da bu alanda eğitimi olup olmadığına bakar. Ayrıca uzun süreli olarak toprağı işlemeden bırakmaması şarttır.29
Toprakların bulundukları yere dikkat eden uygulamalar da mevcuttur. Örneğin, Yunanistan’da sınır bölgelerinden gayrimenkulun yabancılara satışı yasaktır.30 İspanya’da da özel bölgeler dışında taşınmaz satışı serbesttir. İspanya’da yüzölçümü 82 km2’den küçük adalarda AB vatandaşları dışındaki yabancılar taşınmaz alamaz. Kadiz Körfezi ve Cebelitarık’ın yüzölçümünün ancak %10’u kadarı yabancılara satılabilir. Bu oran Kuzey Afrika’da %5’tir.31
1 Mayıs 2004 tarihinde üye olan Orta ve Doğu Avrupa ülkeleri ile 1 Ocak 2007’de üye olan Bulgaristan ve Romanya da, AB ile müzakereler sırasında bu konuda büyük sıkıntı yaşamışlardır. Ekonomileri büyük ölçüde tarıma dayandığından, kamuoylarının toprak satışına ilişkin hassasiyeti yüksek orandadır. Bu devletler, vatandaşlarının alım gücünün AB ortalamasına göre çok düşük olduğunu ve tapu kadastro kayıt sistemlerinin henüz hazır olmadığını savunarak AB’den bu konuda derogasyon hakkı talep etmiştir. Sonuçta, AB’ye üye olduktan ancak 5 ila 7 yıl sonra tarım arazilerini ve ikinci konut olarak taşınmazları yabancılara açma konusunda mutabakata varmışlardır. Polonya’ya verilen süreyse daha uzundur: 12 yıl. Buna göre, üye olduklarında ülkelerine yerleşmek isteyen AB vatandaşlarına taşınmaz satışı serbest bırakılmıştır. Ancak ikinci konut olarak taşınmaz almak isteyenler ve tarım arazisi almak isteyen yabancılar 5 ila 7 yıl bekleyecektir. Küçük bir ada olan Malta ise istisnai olarak AB’den bu konuda sürekli derogasyon hakkı elde etmiş, bunu diğerlerine örnek olmamak kaydıyla Katılım Anlaşmasına ayrı bir madde olarak koydurmuştur.32
Bunların dışında, yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda da AB içinde farklılıklar görülmektedir. 1965’ten bu yana yürürlükte olan İrlanda Toprak Yasasının 54. kısmı taşınmaz almak isteyen yabancı şirketlerin Toprak Komisyonundan izin alması şartını içerir. Komisyon, kazanç sağlayanların tabiyetine ve satışın kamu çıkarına uygunluğunu denetleyecektir, buna göre izni verip vermemekte serbest bırakılmıştır. İsveç’te 1925 tarihli Şirket Yasası bir şirket taşınmaz almaya ehil olmayan bir yabancıya paravan olursa, edinilen taşınmazların mahkeme kararıyla kamulaştırılabileceği hükmünü içermektedir. Danimarka Tarım Kanunu (1973) ise yabancı şirketlerin ancak tarım alanında araştırma gibi belirli bir amaç doğrultusunda toprak almasına izin verilebileceğine hükmeder.33
Estonya’da yabancı kontrolü altındaki şirketler ancak yerel idari yöneticinin izniyle, adalardan ve Rusya sınırına yakın olmayan bölgelerden taşınmaz alabilir.34 Yunanistan’dan da yabancı kontrolündeki şirketler sınır bölgelerinden Savunma Bakanlığının izni olmadıkça taşınmaz edinemez. Letonya’da da sınır bölgelerinden ve tarım, orman, sulama alanlarından yabancılara satış yasaktır. Litvanya’da AB üyesi ülke vatandaşlarına ve şirketlerine toprak satışı serbest bırakılmıştır. Polonya’da doğrudan yatırım mevzuatı dışında kalan alanlarda ve tarım, orman ile sulama bölgelerinden taşınmaz edinmek isteyen yabancı kontrolündeki şirketler yetkililerden izin almakla yükümlüdür.35
SONUÇ
Bu uygulamalar bize AB’nin toprak mülkiyeti konusunda yabancı gerçek kişilere sınırsız ve koşulsuz satışı desteklemediğini, bazı konulara özen gösterilmesini meşru gördüğünü kanıtlar.
Örneğin tarım arazileri konusunda süregelen hassasiyet anlaşılır çünkü AB Komisyonunun resmi verilerine göre, halen AB üyelerinin toprakları toplamının yaklaşık yarısı tarımsal üretim için kullanılmakta, 9.653.000 AB vatandaşı tarımla uğraşmakta, tarımsal ürünlerin AB ihracatındaki ve ithalatındaki yeri %6’yı bulmaktadır.36 Bu nedenle AB, tekel oluşmasını önlemeye yönelik olarak satılan toprak miktarında kısıtlamaya gitmeyi ve toprağın verimli işletimini sağlamak için aktif olarak çiftçilikle uğraşanlara satılmasını gerekli önlemler olarak kabul edebilmektedir.
Bunun dışında yeni katılan ülke vatandaşlarının AB ortalamasına göre alım gücünün düşüklüğü göz önünde bulundurulmuştur. Yine de geçiş süreçleri sona erdikten sonra bu ülkelerdeki taşınmaz piyasalarının alım gücü yüksek AB ülkelerinden kişilerce denetim altına alınma riski mevcuttur. Buna yönelik olarak ne gibi tedbirler alınacağı izlenmelidir.
Son olarak 11 Eylül terörist saldırılarının bu konuya etkisi dikkate değerdir. 21. yüzyıl öncesinde birbirleriyle savaş halinde olan ülkelerin birbirleri toprakları üzerinde yaşayan vatandaşlarına “düşman yabancı” denmekteydi ve diğer yabancılara verilen hakların büyük çoğunluğu bunlar için kısıtlanmaktaydı.37 İnsan hakları alanındaki gelişmelerin yanı sıra, devletlerin yabancılara haklar tanıma konusundaki egemenliklerine meydan okuyan öncemli bir gelişme de İletişim ve ulaştırma alanlarındaki devasa ilerlemelerden dolayı devletdışı ve bir coğrafyaya ait olmayan aktörlerin türemesi ve başka bir devletten ziyade bunların devletleri tehdit etmesidir. 11 Eylül’le acilen gündeme taşınan uluslararası terörizm, hükümetlerin bu aktörleri belirleme ve cezalandırma konusunda eskisi gibi salt bir devleti sorumlu tutamayacağını göstermiştir. İkinci Dünya Savaşı sırasında ABD topraklarında yaşayan Japon asıllı vatandaşlarını da “düşman yabancı” ilan ederek toplama kamplarında toplayan ABD bugün uluslararası terörizmi gerekçe göstererek topluca bir ülkenin vatandaşlarının taşınmaz edinme veya yerleşme özgürlüğünü sınırlayamaz. Vatandaşlık kazanmış kişilerin artık teamülen yabancı sayılmaması gerektiği zaten önceden belirtilmişti. Buna karşılık, 7 Temmuz 2005 tarihindeki Londra metrosuna bombalı saldırıya karışanlardan 12’sinin İngiltere vatandaşı olması da dikkati çekmiştir.38 Bu nedenle, teröre yardım sağladığı gerekçesiyle bazı vatandaşların da giderek artan bir şekilde yabancılar kadar şüpheyle karşılandığı ve haklarının kısıtlandığı görülmektedir. Bu alandaki gelişmeler yakından takip edilirse, Avrupa’da hukukla siyasetin ezeli mücadelesinde hangi tarafın önümüzdeki dönemde baskın çıkacağı görülecektir. Taşınmaz mülkiyeti konusunda devletlerin egemenliği tartışılmaz. Yer altı ve yerüstü kaynakları üzerinde sınırsız yetki sahibi olan hükümetler, tarih boyunca yabancılara taşınmaz satışı konusuna hassasiyetle yaklaşma eğilimi göstermiştir. Ancak uluslar arası iktisadi ilişkilerin ve uluslar arası hukukun gelişmesiyle, günümüzde devletlerin egemenlik alanlarının sınırlanabildiği görülmektedir. Devletlerin taşınmaz mülkiyeti gibi hassas bir alanda bile uluslar arası faktörler etkisiyle ulusal politikalarını değiştirdikleri görülmektedir. Bu, yabancı yatırım çekerek kalkınma modelini benimseyen Rusya gibi kendi arzuları doğrultusunda veya Avrupa Birliğinin siyasi koşullaması sonucunda olabilir. Bu makalede AB’nin üye devletler üzerinde konuya ilişkin etkisi incelenecektir. Bu doğrultuda, liberal Avrupa ülkelerinde yabancılara taşınmaz satışı konusundaki uygulamalar ele alınacak, egemen devletlerin üye olduktan sonra bile AB’ye rağmen sınırlayıcı oldukları özel alanlar keşfedilecektir.
Makalede ilk olarak yabancı kavramı tanımlanarak, uluslararası hukukun yabancının taşınmaz edinimine yönelik genel yaklaşımı incelenecektir. Ardından Avrupa ülkelerinde bu alandaki uygulamalar ana hatlarıyla ele alınacaktır.
Yabancı kimdir?
Uluslararası hukukun genel ilkelerine göre yabancı, bir ülkede bulunan ancak, o ülkeye vatandaşlık bağıyla bağlı olmayan kişidir.1 Buna göre turistler, mülteciler ve vatansızlar bu kapsamda sayılmaktayken; çifte tabiyetliler ve azınlıklar de jure olarak ülke vatandaşlığına sahip bulunmaları dolayısıyla yabancı sayılamaz.2 Bununla birlikte, yabancı kavramını tabiyet dışındaki bazı farklı kriterlerle belirleyen devletler de vardır. Örneğin, Fiji adasında yabancı, “aynı etnik kökenden olmayan”dır; orada ikamet etse de toprak satın alamaz.3 Buna karşın, gelişmiş ülkelerdeki eğilim, ülkede uzun süre ikamet eden yabancı lehine avantajlar tanımaktan yanadır. Sözgelimi, Japonya’da ancak ikamet eden yabancılar taşınmaz satın alabilirler.4 Danimarka’da tarım arazisi sahibi olmak istiyorsanız orada belirgin bir süre ikamet etmeniz ön koşuldur.5
Görüldüğü gibi, yabancı sermayeye sınırlarını açan ülkelerin çoğunda, uluslararası etik alanındaki insan haklarına yönelik gelişmeler yabancı kavramına yeni anlamlar yüklemiştir. Artık, yabancı sınırların ötesinden gelen kişi değil, o ülke insanlarıyla aynı havayı solumayan ve aynı değer ve normları paylaşmayan kişidir. Bu bakımdan, insanın doğuştan getirdiği etnik, ırksal, dini özellikler yerine o ülke insanlarının oluşturduğu sosyal çevreye uyum gösterip göstermemesi önem kazanmıştır. Yabancı, tarih boyunca şüphe edilen kişi olmuştur ve bu nedenle ondan ikamet ettiği yere bağlılık ve sadakat göstermesi beklenir. Örneğin, Meksika Anayasasına göre yabancılar ancak Meksika Dışişleri Bakanının huzurunda, “kendisini Meksika vatandaşı olarak göreceğine ve tabiyetinde olduğu diğer devletin çıkarlarını koruma yönünde çaba göstermeyeceğine” and içerse toprak edinme hakkına sahip olabilir.6
Sermayenin küreselleşmesiyle, giderek yabancı tüzel kişiler de bu alanda aktif rollerde daha fazla görünmeye başladılar. Yabancı gerçek kişilere göre berikileri tanımlamak daha zordur. Örneğin, Türk mevzuatına göre yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler Türk şirketi sayılmaktadır.7 Bu durumun, “yabancı kontrol” olgusunu göz ardı ettiği, bu nedenle uygulamada amaca hizmet etmeyeceği iddia edilir. Yabancı kontrol olgusuna göre, her yabancı sermayeyle kurulan şirketin yabancı sayılmaması gerektiği gibi, her Türkiye’de kurulan şirketin de Türk sayılmaması gerekir. Nihai kontrol kimdeyse onun tabiiyeti değerlendirilmelidir. 8 Genellikle şirketin kayıtlı bulunduğu yere veya merkezinin (siege sociale) nerede bulunduğuna bakılır. Ancak bu önlem yüzeysel görülür çünkü bu kriterlerle yetinilirse, uluslaraşırı firmaların yerel şubelerine yabancı hukuku uygulanmaz. Genel uygulama ortakların pay oranı ve kararlarla ilgili oy hakkını göz önünde bulundurma yönündedir. Bu bağlamda, toprakları üzerindeki bir şirketin yabancı ortaklarının hisse payı %50’yi geçerse, o şirketi yabancı olarak tanımlayan ülkeler sayıca fazladır.9 İsviçre mevzuatına göre hisselerinin en az üçte biri ülkede ikamet etmeyenlerin elindeyse şirket yabancı sayılır ve gayrimenkul mülkiyeti kazanma hakkı kısıtlıdır.10 İkametin önemli sayıldığı Malta’da payın %25’i Malta’da ikamet etmeyen ortaklara aitse şirket yabancı sayılır.11
Yabancıların mülkiyet hakkı
Mülkiyet hakkı devletlerin egemenlik alanına girdiğinden, bu konuyu doğrudan düzenleyen çok taraflı bir anlaşma bulunmamaktadır. Birleşmiş Milletlerin Rio Çevre ve Kalkınma zirvesinin kabul ettiği ikinci ilke, “devletlerin doğal kaynaklarının kullanımı konusunda egemen olduğunu” ifade eder.12 Ancak sermayenin, kişilerin ve hizmetlerin küreselleşmesi kapsamında bu konuda devletlerin toprak mülkiyeti konusundaki sınırlamaları azaltmalarını gerektiren uluslararası düzenlemeler mevcuttur.13
1999 tarihli BM Gıda ve Tarım Örgütü’nün konuya ilişkin kıyaslamalı raporu14 genel olarak uygulamada devletlerin yabancılara toprak satışını şu gerekçelerle kısıtladığını ifade eder:
Ulusal güvenlik gerekçesiyle askeri bölgelerden satmayanlar,
Yabancı ülkelerin ekonomik hegemonyası altına girme endişesi duyanlar,
Milletin sosyal yapısını korumak isteyenler. Türkiye’nin köy hayatını koruma konusundaki hassasiyeti bu alanda sayılabilir. Bunun dışında toprak almak isteyen yabancıda ülkede ikamet etme şartı arayanlar da bu kategoride değerlendirilebilir.
Bu gibi kısıtlamalar sayesinde gelen yabancı yatırımın niteliği ve niceliği denetim altına alınabilir, göçe dolaylı denetim sağlanır, arazi spekülasyonu önlenir ve tarım üretimi denetlenir.
BM Raporu bunun dışında gizli gerekçelerden de söz etmektedir. Bunlardan bazıları etnik kökene dayalı milliyetçilik, ırkçılık ve yabancı düşmanlığıdır. ABD’nin 2. Dünya Savaşının ardından Japon ve 1970’lerdeki petrol krizinin ardından Ortadoğu ülkelerinin vatandaşlarına, bu nedenlerle gizli bir negatif ayrımcılık uyguladığı iddia edilmektedir.15 Gizli gerekçelerden biri de ekonomik ve askeri açıdan daha güçlü bir komşudan çekinilmesidir. Bu bağlamda, Meksika Anayasasındaki, “sınır bölgelerinden toprak satmama” hükmünün ABD vatandaşlarına yönelik konduğu düşünülebilir. Ayrıca geçmişlerinde sömürge hayatı yaşamış ülkelerin bağımsızlıklarını kazanır kazanmaz toprak mülkiyeti esaslarını yeniden düzenleme ihtiyacı duyarak yabancılara karşı yasak ve kısıtlamalar getirdikleri görülmüştür16
18 Ocak 1904 tarihli London Times gazetesinde bir yıl önce vefat eden ünlü İngiliz düşünürü Herbert Spencer’ın 1892 yılında Japonya’daki baronlardan Kentaro Kaneko’ya hitaben yazmış olduğu mektuplar yayımlandığında kendisinin yabancılara toprak satışı konusuna yaklaşımı dikkat çekmiştir. Herbert Spencer, Japonya’yı modernleştirmek için kendisinden tavsiye isteyen Japon Barona özellikle Avrupalıların Japon topraklarına yerleşmesini, hatta uzun süre kalmasını engellemeleri gerektiğini ifade etmiştir. Eğer Batılılara toprak mülkiyeti hakkı tanırlarsa, eninde sonunda onların egemenliği altına gireceklerini, bunun Hindistan tarihinde yaşanmış olduğunu iddia etmiştir. Bundan dolayı, yabancılara değil toprak mülkiyeti, uzun süreli kiralama hakkı bile verilmemesi gerektiğini savunmuştur.17 Bu mektuplara büyük tepki gösteren Avrupa’daki konuya ilişkin uygulamaları incelemek Avrupa’daki anlayış değişikliğini ortaya koyacaktır.
Avrupa tarihinde yabancılara toprak satışı
Eski Yunan ve Roma hukuk sistemleri yabancılara ticari faaliyet veya ikili anlaşmalara dayanarak ayrımcı bir şekilde taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Örneğin Atina’da yabancılar 4 sınıfa ayrılmış, sadece İzotellere taşınmaz edinme hakkı verilmişti.18 Roma hukukunda da yabancıların statüleri ve hakları konusunda ayrımcı uygulamalar göze çarpmaktaydı. Roma imparatorluğunu yıkan Cermen kavimlerindeyse yabancıların hiçbir hakkı bulunmuyordu.19
Feodal dönemde ise yabancılara ancak bir yerel senyörün himayesinde taşınmaz edinme hakkı (droit d’aubaine) tanındı. Buna göre yabancı taşınmaz edinebilmek için bir senyörün tavsiye mektubunu almak zorundaydı ve böylelikle edindiği taşınmazları da ancak o senyöre miras bırakabiliyordu. 13. yüzyıldan itibaren yabancının bazı şartlarla kendi mirasçılarına taşınmazlarının beşte birini bırakabileceği kabul edildi. Örneğin Fransa’da yabancı ancak Fransa’da doğan ve mutlaka tarımla uğraşan çocuklarına miras bırakabiliyordu. Sonuçta, droit d’aubaine 18.yüzyıl başlarına değin genel uygulamayı teşkil etmiştir. Bu rejimin ortadan kaldırılmasıyla, yabancılara taşınmaz edinimi konusunda vatandaşlarla eşit haklar tanınmaya başlanmıştır. İngiltere’nin bu açıdan istisna olduğu söylenebilir. Teamülen ülkenin tüm toprakları kraliyete aittir, yabancılara sadece kullanma hakkı verilir. Bunu kraliyetin güvenliğini sağlama amaçlı görenler uygulamayı, Normandiya lordlarının İngiltere’den ayrılırken Fransa kralına sadakat yemini etmesinin ardından, İngiltere’deki taşınmazlarını kraliyet aleyhinde kullanabilecekleri endişesinin sonucu olarak değerlendirir.20
19. yüzyıldan itibaren yabancıların haklarına ilişkin iyileştirici düzenlemelerin gündeme geldiği görülmüştür. Ancak dünya savaşları nedeniyle duraklamalar yaşadığını da hatırlatmak gerekir. Yabancıların vatandaşlarla eşit haklara sahip olması fikri hala endişeyle karşılanmaktaydı. Buna karşın, Avrupa’da beliren genel ilke yabancılar arasında tabiyetlerine göre ayrımcılık yapılmamasıdır.21 Liberal Avrupa, ilkeleri doğrultusunda mülkiyet ve yerleşme özgürlüğünü temel insan haklarından sayar. Bu, yabancılara uygulanacak genel kurallar oluşturma yönünde önemli adımlar olarak sayılan 1874 tarihli Devletler Hukuku Enstitüsü Cenevre Konferansında, Uluslararası Adalet Divanının 38. maddesinde ve 1930 Lahey Kodifikasyon Konferansında ele alınmıştır. Buna karşın, devletlerin bu alanda egemenlik yetkisini ellerinde bulundurmaya özen gösterdiği görülmektedir. Örneğin, 1929’da toplanan Paris konferansında Cemiyeti Akvam iktisadi konseyinin sunduğu ve yabancılara yerleşme özgürlüğü, mülkiyet edinme hakkı, adli ve medeni güvencelerden yararlanma ile vergide eşitlik gibi Avrupa genelinde vatandaşlara denk haklar tanınmasını öngören proje kabul edilmemiştir.22 İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi23 bu hususu göz önünde bulundurmuştur. 17. maddede Herkesin (yabancı da dahil) mülkiyet hakkı tanırken, 29. madde ile bu hakkın kanunla, “başkalarının hak ve özgürlüklerinin tanınması ve bunlara saygı gösterilmesinin sağlanması ve demokratik bir toplumda genel ahlak ve kamu düzeniyle genel refahın gereklerinin karşılanması amacıyla” kısıtlanabileceğini ifade etmiştir. İnsan Haklarını ve Ana Hürriyetlerini Korumaya Dair 4 Kasım 1950 tarihli Avrupa Sözleşmesine ek olan 20 Mart 1952 tarihli Paris Protokolünün ilk maddesi de mülkiyet hakkının ancak kamu çıkarı söz konusu olduğunda ve devletler hukukunun genel ilkeleri çerçevesinde salt kanunla sınırlanabileceğini vurgular.24 Sonuç olarak denebilir ki; Avrupa’da benimsenen genel hukuk prensipleri, bu konuyu egemen devletin takdirine bırakmakla beraber, devletlerin yabancılar arasında ayrımcılık yapmamasını bekler.
Avrupa’daki güncel uygulamalar
Avrupa Birliği mevzuatında, yabancıya toprak satışı konusunda doğrudan bir hüküm yoktur. Bu konu, üye egemen devletlerin takdirine bırakılmıştır. Ancak; AB sermayenin, kişilerin, malların ve hizmetlerin serbest dolaşımı başlıkları altında konuya ilişkin bazı ilkeler oluşturmuştur. Üye ülkeler birbirlerinin vatandaşlarına yönelik her türlü sınırlamayı kaldırmak mecburiyetindedir. Üye devletler, toplumun çıkarlarına karşı yeterince ciddi bir tehdit ortaya çıkmadıkça bu zorunluluktan kaçınamazlar.25 Buna uygun olarak, AB üyesi olan ülkelerde diğer AB üyelerinin vatandaşlarına yönelik taşınmaz alımı hususundaki yasal sınırlamalar -genel olarak- ortadan kaldırılmıştır. Ancak kamu güvenliği, kamu sağlığı ve çıkarını tehdit eden durumlarda devletin yabancı alımını belirli bölgelerde ve sorunun boyutlarıyla orantılı düzeyi aşmamak kaydıyla sınırlayabileceği ifade edilmiştir. Buna karşın, de facto sınırlamalar dikkati çekmektedir. Örneğin İtalya’da, taşınmaz maliki yabancılardan daha yüksek oranda vergi alınmaktadır. Bir İtalyan vatandaşı alım-satım vergisi olarak taşınmazın değerinin %4’ü nisbetinde vergi öderken, yabancı için bu oran %11’dir.26
Pek çok ülkede de, taşınmaz satın almak isteyen yabancının yetkili makamlardan izin alması ön koşuldur. Sözgelimi, Polonya’dan taşınmaz almak isteyen yabancılar İçişleri Bakanlığı ve Savunma Bakanlığının ortak onayını almak zorundadır.27 Estonya’da Bölge valisinin, “kamu çıkarına ve devlet güvenliğine aykırı değildir” onayı aranır.28 Tabii bu türden onay süreçlerinin belirgin bir şeffaflıkla denetlenememesi durumunda, uygulamanın yabancılara karşı gizli ayrımcılık yörüngesine girip girmeyeceği kestirilemez.
Bu koşuldan bahs’etmeyen, ancak yabancıdan oturma izni almış olmasını bekleyenler de bulunmaktadır. Dolayısıyla, oturma izni önkoşulu arayan İngiltere’de taşınmaz almak isteyen yabancılar özellikle 11 Eylül terör saldırısı sonrasında sıkılaştırılan güvenlik önlemleri nedeniyle oturma izni alma konusunda büyük güçlük çekmektedir. Bu da hukuken olmasa da, taşınmaz alımı önünde de facto bir engelin mevcudiyetini ortaya koyar.
Bunun dışında sınırlamaların görüldüğü bir alan, tarım ve orman arazilerinin satışıdır. Toprakların verimli kullanımını sağlamak üzere, Avrupalı devletlerden birçoğu bu konuya özel hassasiyet göstermektedir. Örneğin, Danimarka’dan ve Almanya’dan tarım arazisi almak isteyen AB dışındaki ülkelerin vatandaşları Tarım Bakanlığından izin almak durumundadır. Tarım Bakanlığı tarım toprağı almak isteyen yabancının geçmişinde çiftçilik tecrübesi olup olmadığını ya da bu alanda eğitimi olup olmadığına bakar. Ayrıca uzun süreli olarak toprağı işlemeden bırakmaması şarttır.29
Toprakların bulundukları yere dikkat eden uygulamalar da mevcuttur. Örneğin, Yunanistan’da sınır bölgelerinden gayrimenkulun yabancılara satışı yasaktır.30 İspanya’da da özel bölgeler dışında taşınmaz satışı serbesttir. İspanya’da yüzölçümü 82 km2’den küçük adalarda AB vatandaşları dışındaki yabancılar taşınmaz alamaz. Kadiz Körfezi ve Cebelitarık’ın yüzölçümünün ancak %10’u kadarı yabancılara satılabilir. Bu oran Kuzey Afrika’da %5’tir.31
1 Mayıs 2004 tarihinde üye olan Orta ve Doğu Avrupa ülkeleri ile 1 Ocak 2007’de üye olan Bulgaristan ve Romanya da, AB ile müzakereler sırasında bu konuda büyük sıkıntı yaşamışlardır. Ekonomileri büyük ölçüde tarıma dayandığından, kamuoylarının toprak satışına ilişkin hassasiyeti yüksek orandadır. Bu devletler, vatandaşlarının alım gücünün AB ortalamasına göre çok düşük olduğunu ve tapu kadastro kayıt sistemlerinin henüz hazır olmadığını savunarak AB’den bu konuda derogasyon hakkı talep etmiştir. Sonuçta, AB’ye üye olduktan ancak 5 ila 7 yıl sonra tarım arazilerini ve ikinci konut olarak taşınmazları yabancılara açma konusunda mutabakata varmışlardır. Polonya’ya verilen süreyse daha uzundur: 12 yıl. Buna göre, üye olduklarında ülkelerine yerleşmek isteyen AB vatandaşlarına taşınmaz satışı serbest bırakılmıştır. Ancak ikinci konut olarak taşınmaz almak isteyenler ve tarım arazisi almak isteyen yabancılar 5 ila 7 yıl bekleyecektir. Küçük bir ada olan Malta ise istisnai olarak AB’den bu konuda sürekli derogasyon hakkı elde etmiş, bunu diğerlerine örnek olmamak kaydıyla Katılım Anlaşmasına ayrı bir madde olarak koydurmuştur.32
Bunların dışında, yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda da AB içinde farklılıklar görülmektedir. 1965’ten bu yana yürürlükte olan İrlanda Toprak Yasasının 54. kısmı taşınmaz almak isteyen yabancı şirketlerin Toprak Komisyonundan izin alması şartını içerir. Komisyon, kazanç sağlayanların tabiyetine ve satışın kamu çıkarına uygunluğunu denetleyecektir, buna göre izni verip vermemekte serbest bırakılmıştır. İsveç’te 1925 tarihli Şirket Yasası bir şirket taşınmaz almaya ehil olmayan bir yabancıya paravan olursa, edinilen taşınmazların mahkeme kararıyla kamulaştırılabileceği hükmünü içermektedir. Danimarka Tarım Kanunu (1973) ise yabancı şirketlerin ancak tarım alanında araştırma gibi belirli bir amaç doğrultusunda toprak almasına izin verilebileceğine hükmeder.33
Estonya’da yabancı kontrolü altındaki şirketler ancak yerel idari yöneticinin izniyle, adalardan ve Rusya sınırına yakın olmayan bölgelerden taşınmaz alabilir.34 Yunanistan’dan da yabancı kontrolündeki şirketler sınır bölgelerinden Savunma Bakanlığının izni olmadıkça taşınmaz edinemez. Letonya’da da sınır bölgelerinden ve tarım, orman, sulama alanlarından yabancılara satış yasaktır. Litvanya’da AB üyesi ülke vatandaşlarına ve şirketlerine toprak satışı serbest bırakılmıştır. Polonya’da doğrudan yatırım mevzuatı dışında kalan alanlarda ve tarım, orman ile sulama bölgelerinden taşınmaz edinmek isteyen yabancı kontrolündeki şirketler yetkililerden izin almakla yükümlüdür.35
SONUÇ
Bu uygulamalar bize AB’nin toprak mülkiyeti konusunda yabancı gerçek kişilere sınırsız ve koşulsuz satışı desteklemediğini, bazı konulara özen gösterilmesini meşru gördüğünü kanıtlar.
Örneğin tarım arazileri konusunda süregelen hassasiyet anlaşılır çünkü AB Komisyonunun resmi verilerine göre, halen AB üyelerinin toprakları toplamının yaklaşık yarısı tarımsal üretim için kullanılmakta, 9.653.000 AB vatandaşı tarımla uğraşmakta, tarımsal ürünlerin AB ihracatındaki ve ithalatındaki yeri %6’yı bulmaktadır.36 Bu nedenle AB, tekel oluşmasını önlemeye yönelik olarak satılan toprak miktarında kısıtlamaya gitmeyi ve toprağın verimli işletimini sağlamak için aktif olarak çiftçilikle uğraşanlara satılmasını gerekli önlemler olarak kabul edebilmektedir.
Bunun dışında yeni katılan ülke vatandaşlarının AB ortalamasına göre alım gücünün düşüklüğü göz önünde bulundurulmuştur. Yine de geçiş süreçleri sona erdikten sonra bu ülkelerdeki taşınmaz piyasalarının alım gücü yüksek AB ülkelerinden kişilerce denetim altına alınma riski mevcuttur. Buna yönelik olarak ne gibi tedbirler alınacağı izlenmelidir.
Son olarak 11 Eylül terörist saldırılarının bu konuya etkisi dikkate değerdir. 21. yüzyıl öncesinde birbirleriyle savaş halinde olan ülkelerin birbirleri toprakları üzerinde yaşayan vatandaşlarına “düşman yabancı” denmekteydi ve diğer yabancılara verilen hakların büyük çoğunluğu bunlar için kısıtlanmaktaydı.37 İnsan hakları alanındaki gelişmelerin yanı sıra, devletlerin yabancılara haklar tanıma konusundaki egemenliklerine meydan okuyan öncemli bir gelişme de İletişim ve ulaştırma alanlarındaki devasa ilerlemelerden dolayı devletdışı ve bir coğrafyaya ait olmayan aktörlerin türemesi ve başka bir devletten ziyade bunların devletleri tehdit etmesidir. 11 Eylül’le acilen gündeme taşınan uluslararası terörizm, hükümetlerin bu aktörleri belirleme ve cezalandırma konusunda eskisi gibi salt bir devleti sorumlu tutamayacağını göstermiştir. İkinci Dünya Savaşı sırasında ABD topraklarında yaşayan Japon asıllı vatandaşlarını da “düşman yabancı” ilan ederek toplama kamplarında toplayan ABD bugün uluslararası terörizmi gerekçe göstererek topluca bir ülkenin vatandaşlarının taşınmaz edinme veya yerleşme özgürlüğünü sınırlayamaz. Vatandaşlık kazanmış kişilerin artık teamülen yabancı sayılmaması gerektiği zaten önceden belirtilmişti. Buna karşılık, 7 Temmuz 2005 tarihindeki Londra metrosuna bombalı saldırıya karışanlardan 12’sinin İngiltere vatandaşı olması da dikkati çekmiştir.38 Bu nedenle, teröre yardım sağladığı gerekçesiyle bazı vatandaşların da giderek artan bir şekilde yabancılar kadar şüpheyle karşılandığı ve haklarının kısıtlandığı görülmektedir. Bu alandaki gelişmeler yakından takip edilirse, Avrupa’da hukukla siyasetin ezeli mücadelesinde hangi tarafın önümüzdeki dönemde baskın çıkacağı görülecektir.
Didem
Taşınmaz mülkiyeti konusunda devletlerin egemenliği tartışılmaz. Yer altı ve yerüstü kaynakları üzerinde sınırsız yetki sahibi olan hükümetler, tarih boyunca yabancılara taşınmaz satışı konusuna hassasiyetle yaklaşma eğilimi göstermiştir. Ancak uluslar arası iktisadi ilişkilerin ve uluslar arası hukukun gelişmesiyle, günümüzde devletlerin egemenlik alanlarının sınırlanabildiği görülmektedir. Devletlerin taşınmaz mülkiyeti gibi hassas bir alanda bile uluslar arası faktörler etkisiyle ulusal politikalarını değiştirdikleri görülmektedir. Bu, yabancı yatırım çekerek kalkınma modelini benimseyen Rusya gibi kendi arzuları doğrultusunda veya Avrupa Birliğinin siyasi koşullaması sonucunda olabilir. Bu makalede AB’nin üye devletler üzerinde konuya ilişkin etkisi incelenecektir. Bu doğrultuda, liberal Avrupa ülkelerinde yabancılara taşınmaz satışı konusundaki uygulamalar ele alınacak, egemen devletlerin üye olduktan sonra bile AB’ye rağmen sınırlayıcı oldukları özel alanlar keşfedilecektir.
Makalede ilk olarak yabancı kavramı tanımlanarak, uluslararası hukukun yabancının taşınmaz edinimine yönelik genel yaklaşımı incelenecektir. Ardından Avrupa ülkelerinde bu alandaki uygulamalar ana hatlarıyla ele alınacaktır.
Yabancı kimdir?
Uluslararası hukukun genel ilkelerine göre yabancı, bir ülkede bulunan ancak, o ülkeye vatandaşlık bağıyla bağlı olmayan kişidir.1 Buna göre turistler, mülteciler ve vatansızlar bu kapsamda sayılmaktayken; çifte tabiyetliler ve azınlıklar de jure olarak ülke vatandaşlığına sahip bulunmaları dolayısıyla yabancı sayılamaz.2 Bununla birlikte, yabancı kavramını tabiyet dışındaki bazı farklı kriterlerle belirleyen devletler de vardır. Örneğin, Fiji adasında yabancı, “aynı etnik kökenden olmayan”dır; orada ikamet etse de toprak satın alamaz.3 Buna karşın, gelişmiş ülkelerdeki eğilim, ülkede uzun süre ikamet eden yabancı lehine avantajlar tanımaktan yanadır. Sözgelimi, Japonya’da ancak ikamet eden yabancılar taşınmaz satın alabilirler.4 Danimarka’da tarım arazisi sahibi olmak istiyorsanız orada belirgin bir süre ikamet etmeniz ön koşuldur.5
Görüldüğü gibi, yabancı sermayeye sınırlarını açan ülkelerin çoğunda, uluslararası etik alanındaki insan haklarına yönelik gelişmeler yabancı kavramına yeni anlamlar yüklemiştir. Artık, yabancı sınırların ötesinden gelen kişi değil, o ülke insanlarıyla aynı havayı solumayan ve aynı değer ve normları paylaşmayan kişidir. Bu bakımdan, insanın doğuştan getirdiği etnik, ırksal, dini özellikler yerine o ülke insanlarının oluşturduğu sosyal çevreye uyum gösterip göstermemesi önem kazanmıştır. Yabancı, tarih boyunca şüphe edilen kişi olmuştur ve bu nedenle ondan ikamet ettiği yere bağlılık ve sadakat göstermesi beklenir. Örneğin, Meksika Anayasasına göre yabancılar ancak Meksika Dışişleri Bakanının huzurunda, “kendisini Meksika vatandaşı olarak göreceğine ve tabiyetinde olduğu diğer devletin çıkarlarını koruma yönünde çaba göstermeyeceğine” and içerse toprak edinme hakkına sahip olabilir.6
Sermayenin küreselleşmesiyle, giderek yabancı tüzel kişiler de bu alanda aktif rollerde daha fazla görünmeye başladılar. Yabancı gerçek kişilere göre berikileri tanımlamak daha zordur. Örneğin, Türk mevzuatına göre yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler Türk şirketi sayılmaktadır.7 Bu durumun, “yabancı kontrol” olgusunu göz ardı ettiği, bu nedenle uygulamada amaca hizmet etmeyeceği iddia edilir. Yabancı kontrol olgusuna göre, her yabancı sermayeyle kurulan şirketin yabancı sayılmaması gerektiği gibi, her Türkiye’de kurulan şirketin de Türk sayılmaması gerekir. Nihai kontrol kimdeyse onun tabiiyeti değerlendirilmelidir. 8 Genellikle şirketin kayıtlı bulunduğu yere veya merkezinin (siege sociale) nerede bulunduğuna bakılır. Ancak bu önlem yüzeysel görülür çünkü bu kriterlerle yetinilirse, uluslaraşırı firmaların yerel şubelerine yabancı hukuku uygulanmaz. Genel uygulama ortakların pay oranı ve kararlarla ilgili oy hakkını göz önünde bulundurma yönündedir. Bu bağlamda, toprakları üzerindeki bir şirketin yabancı ortaklarının hisse payı %50’yi geçerse, o şirketi yabancı olarak tanımlayan ülkeler sayıca fazladır.9 İsviçre mevzuatına göre hisselerinin en az üçte biri ülkede ikamet etmeyenlerin elindeyse şirket yabancı sayılır ve gayrimenkul mülkiyeti kazanma hakkı kısıtlıdır.10 İkametin önemli sayıldığı Malta’da payın %25’i Malta’da ikamet etmeyen ortaklara aitse şirket yabancı sayılır.11
Yabancıların mülkiyet hakkı
Mülkiyet hakkı devletlerin egemenlik alanına girdiğinden, bu konuyu doğrudan düzenleyen çok taraflı bir anlaşma bulunmamaktadır. Birleşmiş Milletlerin Rio Çevre ve Kalkınma zirvesinin kabul ettiği ikinci ilke, “devletlerin doğal kaynaklarının kullanımı konusunda egemen olduğunu” ifade eder.12 Ancak sermayenin, kişilerin ve hizmetlerin küreselleşmesi kapsamında bu konuda devletlerin toprak mülkiyeti konusundaki sınırlamaları azaltmalarını gerektiren uluslararası düzenlemeler mevcuttur.13
1999 tarihli BM Gıda ve Tarım Örgütü’nün konuya ilişkin kıyaslamalı raporu14 genel olarak uygulamada devletlerin yabancılara toprak satışını şu gerekçelerle kısıtladığını ifade eder:
Ulusal güvenlik gerekçesiyle askeri bölgelerden satmayanlar,
Yabancı ülkelerin ekonomik hegemonyası altına girme endişesi duyanlar,
Milletin sosyal yapısını korumak isteyenler. Türkiye’nin köy hayatını koruma konusundaki hassasiyeti bu alanda sayılabilir. Bunun dışında toprak almak isteyen yabancıda ülkede ikamet etme şartı arayanlar da bu kategoride değerlendirilebilir.
Bu gibi kısıtlamalar sayesinde gelen yabancı yatırımın niteliği ve niceliği denetim altına alınabilir, göçe dolaylı denetim sağlanır, arazi spekülasyonu önlenir ve tarım üretimi denetlenir.
BM Raporu bunun dışında gizli gerekçelerden de söz etmektedir. Bunlardan bazıları etnik kökene dayalı milliyetçilik, ırkçılık ve yabancı düşmanlığıdır. ABD’nin 2. Dünya Savaşının ardından Japon ve 1970’lerdeki petrol krizinin ardından Ortadoğu ülkelerinin vatandaşlarına, bu nedenlerle gizli bir negatif ayrımcılık uyguladığı iddia edilmektedir.15 Gizli gerekçelerden biri de ekonomik ve askeri açıdan daha güçlü bir komşudan çekinilmesidir. Bu bağlamda, Meksika Anayasasındaki, “sınır bölgelerinden toprak satmama” hükmünün ABD vatandaşlarına yönelik konduğu düşünülebilir. Ayrıca geçmişlerinde sömürge hayatı yaşamış ülkelerin bağımsızlıklarını kazanır kazanmaz toprak mülkiyeti esaslarını yeniden düzenleme ihtiyacı duyarak yabancılara karşı yasak ve kısıtlamalar getirdikleri görülmüştür16
18 Ocak 1904 tarihli London Times gazetesinde bir yıl önce vefat eden ünlü İngiliz düşünürü Herbert Spencer’ın 1892 yılında Japonya’daki baronlardan Kentaro Kaneko’ya hitaben yazmış olduğu mektuplar yayımlandığında kendisinin yabancılara toprak satışı konusuna yaklaşımı dikkat çekmiştir. Herbert Spencer, Japonya’yı modernleştirmek için kendisinden tavsiye isteyen Japon Barona özellikle Avrupalıların Japon topraklarına yerleşmesini, hatta uzun süre kalmasını engellemeleri gerektiğini ifade etmiştir. Eğer Batılılara toprak mülkiyeti hakkı tanırlarsa, eninde sonunda onların egemenliği altına gireceklerini, bunun Hindistan tarihinde yaşanmış olduğunu iddia etmiştir. Bundan dolayı, yabancılara değil toprak mülkiyeti, uzun süreli kiralama hakkı bile verilmemesi gerektiğini savunmuştur.17 Bu mektuplara büyük tepki gösteren Avrupa’daki konuya ilişkin uygulamaları incelemek Avrupa’daki anlayış değişikliğini ortaya koyacaktır.
Avrupa tarihinde yabancılara toprak satışı
Eski Yunan ve Roma hukuk sistemleri yabancılara ticari faaliyet veya ikili anlaşmalara dayanarak ayrımcı bir şekilde taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Örneğin Atina’da yabancılar 4 sınıfa ayrılmış, sadece İzotellere taşınmaz edinme hakkı verilmişti.18 Roma hukukunda da yabancıların statüleri ve hakları konusunda ayrımcı uygulamalar göze çarpmaktaydı. Roma imparatorluğunu yıkan Cermen kavimlerindeyse yabancıların hiçbir hakkı bulunmuyordu.19
Feodal dönemde ise yabancılara ancak bir yerel senyörün himayesinde taşınmaz edinme hakkı (droit d’aubaine) tanındı. Buna göre yabancı taşınmaz edinebilmek için bir senyörün tavsiye mektubunu almak zorundaydı ve böylelikle edindiği taşınmazları da ancak o senyöre miras bırakabiliyordu. 13. yüzyıldan itibaren yabancının bazı şartlarla kendi mirasçılarına taşınmazlarının beşte birini bırakabileceği kabul edildi. Örneğin Fransa’da yabancı ancak Fransa’da doğan ve mutlaka tarımla uğraşan çocuklarına miras bırakabiliyordu. Sonuçta, droit d’aubaine 18.yüzyıl başlarına değin genel uygulamayı teşkil etmiştir. Bu rejimin ortadan kaldırılmasıyla, yabancılara taşınmaz edinimi konusunda vatandaşlarla eşit haklar tanınmaya başlanmıştır. İngiltere’nin bu açıdan istisna olduğu söylenebilir. Teamülen ülkenin tüm toprakları kraliyete aittir, yabancılara sadece kullanma hakkı verilir. Bunu kraliyetin güvenliğini sağlama amaçlı görenler uygulamayı, Normandiya lordlarının İngiltere’den ayrılırken Fransa kralına sadakat yemini etmesinin ardından, İngiltere’deki taşınmazlarını kraliyet aleyhinde kullanabilecekleri endişesinin sonucu olarak değerlendirir.20
19. yüzyıldan itibaren yabancıların haklarına ilişkin iyileştirici düzenlemelerin gündeme geldiği görülmüştür. Ancak dünya savaşları nedeniyle duraklamalar yaşadığını da hatırlatmak gerekir. Yabancıların vatandaşlarla eşit haklara sahip olması fikri hala endişeyle karşılanmaktaydı. Buna karşın, Avrupa’da beliren genel ilke yabancılar arasında tabiyetlerine göre ayrımcılık yapılmamasıdır.21 Liberal Avrupa, ilkeleri doğrultusunda mülkiyet ve yerleşme özgürlüğünü temel insan haklarından sayar. Bu, yabancılara uygulanacak genel kurallar oluşturma yönünde önemli adımlar olarak sayılan 1874 tarihli Devletler Hukuku Enstitüsü Cenevre Konferansında, Uluslararası Adalet Divanının 38. maddesinde ve 1930 Lahey Kodifikasyon Konferansında ele alınmıştır. Buna karşın, devletlerin bu alanda egemenlik yetkisini ellerinde bulundurmaya özen gösterdiği görülmektedir. Örneğin, 1929’da toplanan Paris konferansında Cemiyeti Akvam iktisadi konseyinin sunduğu ve yabancılara yerleşme özgürlüğü, mülkiyet edinme hakkı, adli ve medeni güvencelerden yararlanma ile vergide eşitlik gibi Avrupa genelinde vatandaşlara denk haklar tanınmasını öngören proje kabul edilmemiştir.22 İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi23 bu hususu göz önünde bulundurmuştur. 17. maddede Herkesin (yabancı da dahil) mülkiyet hakkı tanırken, 29. madde ile bu hakkın kanunla, “başkalarının hak ve özgürlüklerinin tanınması ve bunlara saygı gösterilmesinin sağlanması ve demokratik bir toplumda genel ahlak ve kamu düzeniyle genel refahın gereklerinin karşılanması amacıyla” kısıtlanabileceğini ifade etmiştir. İnsan Haklarını ve Ana Hürriyetlerini Korumaya Dair 4 Kasım 1950 tarihli Avrupa Sözleşmesine ek olan 20 Mart 1952 tarihli Paris Protokolünün ilk maddesi de mülkiyet hakkının ancak kamu çıkarı söz konusu olduğunda ve devletler hukukunun genel ilkeleri çerçevesinde salt kanunla sınırlanabileceğini vurgular.24 Sonuç olarak denebilir ki; Avrupa’da benimsenen genel hukuk prensipleri, bu konuyu egemen devletin takdirine bırakmakla beraber, devletlerin yabancılar arasında ayrımcılık yapmamasını bekler.
Avrupa’daki güncel uygulamalar
Avrupa Birliği mevzuatında, yabancıya toprak satışı konusunda doğrudan bir hüküm yoktur. Bu konu, üye egemen devletlerin takdirine bırakılmıştır. Ancak; AB sermayenin, kişilerin, malların ve hizmetlerin serbest dolaşımı başlıkları altında konuya ilişkin bazı ilkeler oluşturmuştur. Üye ülkeler birbirlerinin vatandaşlarına yönelik her türlü sınırlamayı kaldırmak mecburiyetindedir. Üye devletler, toplumun çıkarlarına karşı yeterince ciddi bir tehdit ortaya çıkmadıkça bu zorunluluktan kaçınamazlar.25 Buna uygun olarak, AB üyesi olan ülkelerde diğer AB üyelerinin vatandaşlarına yönelik taşınmaz alımı hususundaki yasal sınırlamalar -genel olarak- ortadan kaldırılmıştır. Ancak kamu güvenliği, kamu sağlığı ve çıkarını tehdit eden durumlarda devletin yabancı alımını belirli bölgelerde ve sorunun boyutlarıyla orantılı düzeyi aşmamak kaydıyla sınırlayabileceği ifade edilmiştir. Buna karşın, de facto sınırlamalar dikkati çekmektedir. Örneğin İtalya’da, taşınmaz maliki yabancılardan daha yüksek oranda vergi alınmaktadır. Bir İtalyan vatandaşı alım-satım vergisi olarak taşınmazın değerinin %4’ü nisbetinde vergi öderken, yabancı için bu oran %11’dir.26
Pek çok ülkede de, taşınmaz satın almak isteyen yabancının yetkili makamlardan izin alması ön koşuldur. Sözgelimi, Polonya’dan taşınmaz almak isteyen yabancılar İçişleri Bakanlığı ve Savunma Bakanlığının ortak onayını almak zorundadır.27 Estonya’da Bölge valisinin, “kamu çıkarına ve devlet güvenliğine aykırı değildir” onayı aranır.28 Tabii bu türden onay süreçlerinin belirgin bir şeffaflıkla denetlenememesi durumunda, uygulamanın yabancılara karşı gizli ayrımcılık yörüngesine girip girmeyeceği kestirilemez.
Bu koşuldan bahs’etmeyen, ancak yabancıdan oturma izni almış olmasını bekleyenler de bulunmaktadır. Dolayısıyla, oturma izni önkoşulu arayan İngiltere’de taşınmaz almak isteyen yabancılar özellikle 11 Eylül terör saldırısı sonrasında sıkılaştırılan güvenlik önlemleri nedeniyle oturma izni alma konusunda büyük güçlük çekmektedir. Bu da hukuken olmasa da, taşınmaz alımı önünde de facto bir engelin mevcudiyetini ortaya koyar.
Bunun dışında sınırlamaların görüldüğü bir alan, tarım ve orman arazilerinin satışıdır. Toprakların verimli kullanımını sağlamak üzere, Avrupalı devletlerden birçoğu bu konuya özel hassasiyet göstermektedir. Örneğin, Danimarka’dan ve Almanya’dan tarım arazisi almak isteyen AB dışındaki ülkelerin vatandaşları Tarım Bakanlığından izin almak durumundadır. Tarım Bakanlığı tarım toprağı almak isteyen yabancının geçmişinde çiftçilik tecrübesi olup olmadığını ya da bu alanda eğitimi olup olmadığına bakar. Ayrıca uzun süreli olarak toprağı işlemeden bırakmaması şarttır.29
Toprakların bulundukları yere dikkat eden uygulamalar da mevcuttur. Örneğin, Yunanistan’da sınır bölgelerinden gayrimenkulun yabancılara satışı yasaktır.30 İspanya’da da özel bölgeler dışında taşınmaz satışı serbesttir. İspanya’da yüzölçümü 82 km2’den küçük adalarda AB vatandaşları dışındaki yabancılar taşınmaz alamaz. Kadiz Körfezi ve Cebelitarık’ın yüzölçümünün ancak %10’u kadarı yabancılara satılabilir. Bu oran Kuzey Afrika’da %5’tir.31
1 Mayıs 2004 tarihinde üye olan Orta ve Doğu Avrupa ülkeleri ile 1 Ocak 2007’de üye olan Bulgaristan ve Romanya da, AB ile müzakereler sırasında bu konuda büyük sıkıntı yaşamışlardır. Ekonomileri büyük ölçüde tarıma dayandığından, kamuoylarının toprak satışına ilişkin hassasiyeti yüksek orandadır. Bu devletler, vatandaşlarının alım gücünün AB ortalamasına göre çok düşük olduğunu ve tapu kadastro kayıt sistemlerinin henüz hazır olmadığını savunarak AB’den bu konuda derogasyon hakkı talep etmiştir. Sonuçta, AB’ye üye olduktan ancak 5 ila 7 yıl sonra tarım arazilerini ve ikinci konut olarak taşınmazları yabancılara açma konusunda mutabakata varmışlardır. Polonya’ya verilen süreyse daha uzundur: 12 yıl. Buna göre, üye olduklarında ülkelerine yerleşmek isteyen AB vatandaşlarına taşınmaz satışı serbest bırakılmıştır. Ancak ikinci konut olarak taşınmaz almak isteyenler ve tarım arazisi almak isteyen yabancılar 5 ila 7 yıl bekleyecektir. Küçük bir ada olan Malta ise istisnai olarak AB’den bu konuda sürekli derogasyon hakkı elde etmiş, bunu diğerlerine örnek olmamak kaydıyla Katılım Anlaşmasına ayrı bir madde olarak koydurmuştur.32
Bunların dışında, yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda da AB içinde farklılıklar görülmektedir. 1965’ten bu yana yürürlükte olan İrlanda Toprak Yasasının 54. kısmı taşınmaz almak isteyen yabancı şirketlerin Toprak Komisyonundan izin alması şartını içerir. Komisyon, kazanç sağlayanların tabiyetine ve satışın kamu çıkarına uygunluğunu denetleyecektir, buna göre izni verip vermemekte serbest bırakılmıştır. İsveç’te 1925 tarihli Şirket Yasası bir şirket taşınmaz almaya ehil olmayan bir yabancıya paravan olursa, edinilen taşınmazların mahkeme kararıyla kamulaştırılabileceği hükmünü içermektedir. Danimarka Tarım Kanunu (1973) ise yabancı şirketlerin ancak tarım alanında araştırma gibi belirli bir amaç doğrultusunda toprak almasına izin verilebileceğine hükmeder.33
Estonya’da yabancı kontrolü altındaki şirketler ancak yerel idari yöneticinin izniyle, adalardan ve Rusya sınırına yakın olmayan bölgelerden taşınmaz alabilir.34 Yunanistan’dan da yabancı kontrolündeki şirketler sınır bölgelerinden Savunma Bakanlığının izni olmadıkça taşınmaz edinemez. Letonya’da da sınır bölgelerinden ve tarım, orman, sulama alanlarından yabancılara satış yasaktır. Litvanya’da AB üyesi ülke vatandaşlarına ve şirketlerine toprak satışı serbest bırakılmıştır. Polonya’da doğrudan yatırım mevzuatı dışında kalan alanlarda ve tarım, orman ile sulama bölgelerinden taşınmaz edinmek isteyen yabancı kontrolündeki şirketler yetkililerden izin almakla yükümlüdür.35
SONUÇ
Bu uygulamalar bize AB’nin toprak mülkiyeti konusunda yabancı gerçek kişilere sınırsız ve koşulsuz satışı desteklemediğini, bazı konulara özen gösterilmesini meşru gördüğünü kanıtlar.
Örneğin tarım arazileri konusunda süregelen hassasiyet anlaşılır çünkü AB Komisyonunun resmi verilerine göre, halen AB üyelerinin toprakları toplamının yaklaşık yarısı tarımsal üretim için kullanılmakta, 9.653.000 AB vatandaşı tarımla uğraşmakta, tarımsal ürünlerin AB ihracatındaki ve ithalatındaki yeri %6’yı bulmaktadır.36 Bu nedenle AB, tekel oluşmasını önlemeye yönelik olarak satılan toprak miktarında kısıtlamaya gitmeyi ve toprağın verimli işletimini sağlamak için aktif olarak çiftçilikle uğraşanlara satılmasını gerekli önlemler olarak kabul edebilmektedir.
Bunun dışında yeni katılan ülke vatandaşlarının AB ortalamasına göre alım gücünün düşüklüğü göz önünde bulundurulmuştur. Yine de geçiş süreçleri sona erdikten sonra bu ülkelerdeki taşınmaz piyasalarının alım gücü yüksek AB ülkelerinden kişilerce denetim altına alınma riski mevcuttur. Buna yönelik olarak ne gibi tedbirler alınacağı izlenmelidir.
Son olarak 11 Eylül terörist saldırılarının bu konuya etkisi dikkate değerdir. 21. yüzyıl öncesinde birbirleriyle savaş halinde olan ülkelerin birbirleri toprakları üzerinde yaşayan vatandaşlarına “düşman yabancı” denmekteydi ve diğer yabancılara verilen hakların büyük çoğunluğu bunlar için kısıtlanmaktaydı.37 İnsan hakları alanındaki gelişmelerin yanı sıra, devletlerin yabancılara haklar tanıma konusundaki egemenliklerine meydan okuyan öncemli bir gelişme de İletişim ve ulaştırma alanlarındaki devasa ilerlemelerden dolayı devletdışı ve bir coğrafyaya ait olmayan aktörlerin türemesi ve başka bir devletten ziyade bunların devletleri tehdit etmesidir. 11 Eylül’le acilen gündeme taşınan uluslararası terörizm, hükümetlerin bu aktörleri belirleme ve cezalandırma konusunda eskisi gibi salt bir devleti sorumlu tutamayacağını göstermiştir. İkinci Dünya Savaşı sırasında ABD topraklarında yaşayan Japon asıllı vatandaşlarını da “düşman yabancı” ilan ederek toplama kamplarında toplayan ABD bugün uluslararası terörizmi gerekçe göstererek topluca bir ülkenin vatandaşlarının taşınmaz edinme veya yerleşme özgürlüğünü sınırlayamaz. Vatandaşlık kazanmış kişilerin artık teamülen yabancı sayılmaması gerektiği zaten önceden belirtilmişti. Buna karşılık, 7 Temmuz 2005 tarihindeki Londra metrosuna bombalı saldırıya karışanlardan 12’sinin İngiltere vatandaşı olması da dikkati çekmiştir.38 Bu nedenle, teröre yardım sağladığı gerekçesiyle bazı vatandaşların da giderek artan bir şekilde yabancılar kadar şüpheyle karşılandığı ve haklarının kısıtlandığı görülmektedir. Bu alandaki gelişmeler yakından takip edilirse, Avrupa’da hukukla siyasetin ezeli mücadelesinde hangi tarafın önümüzdeki dönemde baskın çıkacağı görülecektir. Taşınmaz mülkiyeti konusunda devletlerin egemenliği tartışılmaz. Yer altı ve yerüstü kaynakları üzerinde sınırsız yetki sahibi olan hükümetler, tarih boyunca yabancılara taşınmaz satışı konusuna hassasiyetle yaklaşma eğilimi göstermiştir. Ancak uluslar arası iktisadi ilişkilerin ve uluslar arası hukukun gelişmesiyle, günümüzde devletlerin egemenlik alanlarının sınırlanabildiği görülmektedir. Devletlerin taşınmaz mülkiyeti gibi hassas bir alanda bile uluslar arası faktörler etkisiyle ulusal politikalarını değiştirdikleri görülmektedir. Bu, yabancı yatırım çekerek kalkınma modelini benimseyen Rusya gibi kendi arzuları doğrultusunda veya Avrupa Birliğinin siyasi koşullaması sonucunda olabilir. Bu makalede AB’nin üye devletler üzerinde konuya ilişkin etkisi incelenecektir. Bu doğrultuda, liberal Avrupa ülkelerinde yabancılara taşınmaz satışı konusundaki uygulamalar ele alınacak, egemen devletlerin üye olduktan sonra bile AB’ye rağmen sınırlayıcı oldukları özel alanlar keşfedilecektir.
Makalede ilk olarak yabancı kavramı tanımlanarak, uluslararası hukukun yabancının taşınmaz edinimine yönelik genel yaklaşımı incelenecektir. Ardından Avrupa ülkelerinde bu alandaki uygulamalar ana hatlarıyla ele alınacaktır.
Yabancı kimdir?
Uluslararası hukukun genel ilkelerine göre yabancı, bir ülkede bulunan ancak, o ülkeye vatandaşlık bağıyla bağlı olmayan kişidir.1 Buna göre turistler, mülteciler ve vatansızlar bu kapsamda sayılmaktayken; çifte tabiyetliler ve azınlıklar de jure olarak ülke vatandaşlığına sahip bulunmaları dolayısıyla yabancı sayılamaz.2 Bununla birlikte, yabancı kavramını tabiyet dışındaki bazı farklı kriterlerle belirleyen devletler de vardır. Örneğin, Fiji adasında yabancı, “aynı etnik kökenden olmayan”dır; orada ikamet etse de toprak satın alamaz.3 Buna karşın, gelişmiş ülkelerdeki eğilim, ülkede uzun süre ikamet eden yabancı lehine avantajlar tanımaktan yanadır. Sözgelimi, Japonya’da ancak ikamet eden yabancılar taşınmaz satın alabilirler.4 Danimarka’da tarım arazisi sahibi olmak istiyorsanız orada belirgin bir süre ikamet etmeniz ön koşuldur.5
Görüldüğü gibi, yabancı sermayeye sınırlarını açan ülkelerin çoğunda, uluslararası etik alanındaki insan haklarına yönelik gelişmeler yabancı kavramına yeni anlamlar yüklemiştir. Artık, yabancı sınırların ötesinden gelen kişi değil, o ülke insanlarıyla aynı havayı solumayan ve aynı değer ve normları paylaşmayan kişidir. Bu bakımdan, insanın doğuştan getirdiği etnik, ırksal, dini özellikler yerine o ülke insanlarının oluşturduğu sosyal çevreye uyum gösterip göstermemesi önem kazanmıştır. Yabancı, tarih boyunca şüphe edilen kişi olmuştur ve bu nedenle ondan ikamet ettiği yere bağlılık ve sadakat göstermesi beklenir. Örneğin, Meksika Anayasasına göre yabancılar ancak Meksika Dışişleri Bakanının huzurunda, “kendisini Meksika vatandaşı olarak göreceğine ve tabiyetinde olduğu diğer devletin çıkarlarını koruma yönünde çaba göstermeyeceğine” and içerse toprak edinme hakkına sahip olabilir.6
Sermayenin küreselleşmesiyle, giderek yabancı tüzel kişiler de bu alanda aktif rollerde daha fazla görünmeye başladılar. Yabancı gerçek kişilere göre berikileri tanımlamak daha zordur. Örneğin, Türk mevzuatına göre yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler Türk şirketi sayılmaktadır.7 Bu durumun, “yabancı kontrol” olgusunu göz ardı ettiği, bu nedenle uygulamada amaca hizmet etmeyeceği iddia edilir. Yabancı kontrol olgusuna göre, her yabancı sermayeyle kurulan şirketin yabancı sayılmaması gerektiği gibi, her Türkiye’de kurulan şirketin de Türk sayılmaması gerekir. Nihai kontrol kimdeyse onun tabiiyeti değerlendirilmelidir. 8 Genellikle şirketin kayıtlı bulunduğu yere veya merkezinin (siege sociale) nerede bulunduğuna bakılır. Ancak bu önlem yüzeysel görülür çünkü bu kriterlerle yetinilirse, uluslaraşırı firmaların yerel şubelerine yabancı hukuku uygulanmaz. Genel uygulama ortakların pay oranı ve kararlarla ilgili oy hakkını göz önünde bulundurma yönündedir. Bu bağlamda, toprakları üzerindeki bir şirketin yabancı ortaklarının hisse payı %50’yi geçerse, o şirketi yabancı olarak tanımlayan ülkeler sayıca fazladır.9 İsviçre mevzuatına göre hisselerinin en az üçte biri ülkede ikamet etmeyenlerin elindeyse şirket yabancı sayılır ve gayrimenkul mülkiyeti kazanma hakkı kısıtlıdır.10 İkametin önemli sayıldığı Malta’da payın %25’i Malta’da ikamet etmeyen ortaklara aitse şirket yabancı sayılır.11
Yabancıların mülkiyet hakkı
Mülkiyet hakkı devletlerin egemenlik alanına girdiğinden, bu konuyu doğrudan düzenleyen çok taraflı bir anlaşma bulunmamaktadır. Birleşmiş Milletlerin Rio Çevre ve Kalkınma zirvesinin kabul ettiği ikinci ilke, “devletlerin doğal kaynaklarının kullanımı konusunda egemen olduğunu” ifade eder.12 Ancak sermayenin, kişilerin ve hizmetlerin küreselleşmesi kapsamında bu konuda devletlerin toprak mülkiyeti konusundaki sınırlamaları azaltmalarını gerektiren uluslararası düzenlemeler mevcuttur.13
1999 tarihli BM Gıda ve Tarım Örgütü’nün konuya ilişkin kıyaslamalı raporu14 genel olarak uygulamada devletlerin yabancılara toprak satışını şu gerekçelerle kısıtladığını ifade eder:
Ulusal güvenlik gerekçesiyle askeri bölgelerden satmayanlar,
Yabancı ülkelerin ekonomik hegemonyası altına girme endişesi duyanlar,
Milletin sosyal yapısını korumak isteyenler. Türkiye’nin köy hayatını koruma konusundaki hassasiyeti bu alanda sayılabilir. Bunun dışında toprak almak isteyen yabancıda ülkede ikamet etme şartı arayanlar da bu kategoride değerlendirilebilir.
Bu gibi kısıtlamalar sayesinde gelen yabancı yatırımın niteliği ve niceliği denetim altına alınabilir, göçe dolaylı denetim sağlanır, arazi spekülasyonu önlenir ve tarım üretimi denetlenir.
BM Raporu bunun dışında gizli gerekçelerden de söz etmektedir. Bunlardan bazıları etnik kökene dayalı milliyetçilik, ırkçılık ve yabancı düşmanlığıdır. ABD’nin 2. Dünya Savaşının ardından Japon ve 1970’lerdeki petrol krizinin ardından Ortadoğu ülkelerinin vatandaşlarına, bu nedenlerle gizli bir negatif ayrımcılık uyguladığı iddia edilmektedir.15 Gizli gerekçelerden biri de ekonomik ve askeri açıdan daha güçlü bir komşudan çekinilmesidir. Bu bağlamda, Meksika Anayasasındaki, “sınır bölgelerinden toprak satmama” hükmünün ABD vatandaşlarına yönelik konduğu düşünülebilir. Ayrıca geçmişlerinde sömürge hayatı yaşamış ülkelerin bağımsızlıklarını kazanır kazanmaz toprak mülkiyeti esaslarını yeniden düzenleme ihtiyacı duyarak yabancılara karşı yasak ve kısıtlamalar getirdikleri görülmüştür16
18 Ocak 1904 tarihli London Times gazetesinde bir yıl önce vefat eden ünlü İngiliz düşünürü Herbert Spencer’ın 1892 yılında Japonya’daki baronlardan Kentaro Kaneko’ya hitaben yazmış olduğu mektuplar yayımlandığında kendisinin yabancılara toprak satışı konusuna yaklaşımı dikkat çekmiştir. Herbert Spencer, Japonya’yı modernleştirmek için kendisinden tavsiye isteyen Japon Barona özellikle Avrupalıların Japon topraklarına yerleşmesini, hatta uzun süre kalmasını engellemeleri gerektiğini ifade etmiştir. Eğer Batılılara toprak mülkiyeti hakkı tanırlarsa, eninde sonunda onların egemenliği altına gireceklerini, bunun Hindistan tarihinde yaşanmış olduğunu iddia etmiştir. Bundan dolayı, yabancılara değil toprak mülkiyeti, uzun süreli kiralama hakkı bile verilmemesi gerektiğini savunmuştur.17 Bu mektuplara büyük tepki gösteren Avrupa’daki konuya ilişkin uygulamaları incelemek Avrupa’daki anlayış değişikliğini ortaya koyacaktır.
Avrupa tarihinde yabancılara toprak satışı
Eski Yunan ve Roma hukuk sistemleri yabancılara ticari faaliyet veya ikili anlaşmalara dayanarak ayrımcı bir şekilde taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Örneğin Atina’da yabancılar 4 sınıfa ayrılmış, sadece İzotellere taşınmaz edinme hakkı verilmişti.18 Roma hukukunda da yabancıların statüleri ve hakları konusunda ayrımcı uygulamalar göze çarpmaktaydı. Roma imparatorluğunu yıkan Cermen kavimlerindeyse yabancıların hiçbir hakkı bulunmuyordu.19
Feodal dönemde ise yabancılara ancak bir yerel senyörün himayesinde taşınmaz edinme hakkı (droit d’aubaine) tanındı. Buna göre yabancı taşınmaz edinebilmek için bir senyörün tavsiye mektubunu almak zorundaydı ve böylelikle edindiği taşınmazları da ancak o senyöre miras bırakabiliyordu. 13. yüzyıldan itibaren yabancının bazı şartlarla kendi mirasçılarına taşınmazlarının beşte birini bırakabileceği kabul edildi. Örneğin Fransa’da yabancı ancak Fransa’da doğan ve mutlaka tarımla uğraşan çocuklarına miras bırakabiliyordu. Sonuçta, droit d’aubaine 18.yüzyıl başlarına değin genel uygulamayı teşkil etmiştir. Bu rejimin ortadan kaldırılmasıyla, yabancılara taşınmaz edinimi konusunda vatandaşlarla eşit haklar tanınmaya başlanmıştır. İngiltere’nin bu açıdan istisna olduğu söylenebilir. Teamülen ülkenin tüm toprakları kraliyete aittir, yabancılara sadece kullanma hakkı verilir. Bunu kraliyetin güvenliğini sağlama amaçlı görenler uygulamayı, Normandiya lordlarının İngiltere’den ayrılırken Fransa kralına sadakat yemini etmesinin ardından, İngiltere’deki taşınmazlarını kraliyet aleyhinde kullanabilecekleri endişesinin sonucu olarak değerlendirir.20
19. yüzyıldan itibaren yabancıların haklarına ilişkin iyileştirici düzenlemelerin gündeme geldiği görülmüştür. Ancak dünya savaşları nedeniyle duraklamalar yaşadığını da hatırlatmak gerekir. Yabancıların vatandaşlarla eşit haklara sahip olması fikri hala endişeyle karşılanmaktaydı. Buna karşın, Avrupa’da beliren genel ilke yabancılar arasında tabiyetlerine göre ayrımcılık yapılmamasıdır.21 Liberal Avrupa, ilkeleri doğrultusunda mülkiyet ve yerleşme özgürlüğünü temel insan haklarından sayar. Bu, yabancılara uygulanacak genel kurallar oluşturma yönünde önemli adımlar olarak sayılan 1874 tarihli Devletler Hukuku Enstitüsü Cenevre Konferansında, Uluslararası Adalet Divanının 38. maddesinde ve 1930 Lahey Kodifikasyon Konferansında ele alınmıştır. Buna karşın, devletlerin bu alanda egemenlik yetkisini ellerinde bulundurmaya özen gösterdiği görülmektedir. Örneğin, 1929’da toplanan Paris konferansında Cemiyeti Akvam iktisadi konseyinin sunduğu ve yabancılara yerleşme özgürlüğü, mülkiyet edinme hakkı, adli ve medeni güvencelerden yararlanma ile vergide eşitlik gibi Avrupa genelinde vatandaşlara denk haklar tanınmasını öngören proje kabul edilmemiştir.22 İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi23 bu hususu göz önünde bulundurmuştur. 17. maddede Herkesin (yabancı da dahil) mülkiyet hakkı tanırken, 29. madde ile bu hakkın kanunla, “başkalarının hak ve özgürlüklerinin tanınması ve bunlara saygı gösterilmesinin sağlanması ve demokratik bir toplumda genel ahlak ve kamu düzeniyle genel refahın gereklerinin karşılanması amacıyla” kısıtlanabileceğini ifade etmiştir. İnsan Haklarını ve Ana Hürriyetlerini Korumaya Dair 4 Kasım 1950 tarihli Avrupa Sözleşmesine ek olan 20 Mart 1952 tarihli Paris Protokolünün ilk maddesi de mülkiyet hakkının ancak kamu çıkarı söz konusu olduğunda ve devletler hukukunun genel ilkeleri çerçevesinde salt kanunla sınırlanabileceğini vurgular.24 Sonuç olarak denebilir ki; Avrupa’da benimsenen genel hukuk prensipleri, bu konuyu egemen devletin takdirine bırakmakla beraber, devletlerin yabancılar arasında ayrımcılık yapmamasını bekler.
Avrupa’daki güncel uygulamalar
Avrupa Birliği mevzuatında, yabancıya toprak satışı konusunda doğrudan bir hüküm yoktur. Bu konu, üye egemen devletlerin takdirine bırakılmıştır. Ancak; AB sermayenin, kişilerin, malların ve hizmetlerin serbest dolaşımı başlıkları altında konuya ilişkin bazı ilkeler oluşturmuştur. Üye ülkeler birbirlerinin vatandaşlarına yönelik her türlü sınırlamayı kaldırmak mecburiyetindedir. Üye devletler, toplumun çıkarlarına karşı yeterince ciddi bir tehdit ortaya çıkmadıkça bu zorunluluktan kaçınamazlar.25 Buna uygun olarak, AB üyesi olan ülkelerde diğer AB üyelerinin vatandaşlarına yönelik taşınmaz alımı hususundaki yasal sınırlamalar -genel olarak- ortadan kaldırılmıştır. Ancak kamu güvenliği, kamu sağlığı ve çıkarını tehdit eden durumlarda devletin yabancı alımını belirli bölgelerde ve sorunun boyutlarıyla orantılı düzeyi aşmamak kaydıyla sınırlayabileceği ifade edilmiştir. Buna karşın, de facto sınırlamalar dikkati çekmektedir. Örneğin İtalya’da, taşınmaz maliki yabancılardan daha yüksek oranda vergi alınmaktadır. Bir İtalyan vatandaşı alım-satım vergisi olarak taşınmazın değerinin %4’ü nisbetinde vergi öderken, yabancı için bu oran %11’dir.26
Pek çok ülkede de, taşınmaz satın almak isteyen yabancının yetkili makamlardan izin alması ön koşuldur. Sözgelimi, Polonya’dan taşınmaz almak isteyen yabancılar İçişleri Bakanlığı ve Savunma Bakanlığının ortak onayını almak zorundadır.27 Estonya’da Bölge valisinin, “kamu çıkarına ve devlet güvenliğine aykırı değildir” onayı aranır.28 Tabii bu türden onay süreçlerinin belirgin bir şeffaflıkla denetlenememesi durumunda, uygulamanın yabancılara karşı gizli ayrımcılık yörüngesine girip girmeyeceği kestirilemez.
Bu koşuldan bahs’etmeyen, ancak yabancıdan oturma izni almış olmasını bekleyenler de bulunmaktadır. Dolayısıyla, oturma izni önkoşulu arayan İngiltere’de taşınmaz almak isteyen yabancılar özellikle 11 Eylül terör saldırısı sonrasında sıkılaştırılan güvenlik önlemleri nedeniyle oturma izni alma konusunda büyük güçlük çekmektedir. Bu da hukuken olmasa da, taşınmaz alımı önünde de facto bir engelin mevcudiyetini ortaya koyar.
Bunun dışında sınırlamaların görüldüğü bir alan, tarım ve orman arazilerinin satışıdır. Toprakların verimli kullanımını sağlamak üzere, Avrupalı devletlerden birçoğu bu konuya özel hassasiyet göstermektedir. Örneğin, Danimarka’dan ve Almanya’dan tarım arazisi almak isteyen AB dışındaki ülkelerin vatandaşları Tarım Bakanlığından izin almak durumundadır. Tarım Bakanlığı tarım toprağı almak isteyen yabancının geçmişinde çiftçilik tecrübesi olup olmadığını ya da bu alanda eğitimi olup olmadığına bakar. Ayrıca uzun süreli olarak toprağı işlemeden bırakmaması şarttır.29
Toprakların bulundukları yere dikkat eden uygulamalar da mevcuttur. Örneğin, Yunanistan’da sınır bölgelerinden gayrimenkulun yabancılara satışı yasaktır.30 İspanya’da da özel bölgeler dışında taşınmaz satışı serbesttir. İspanya’da yüzölçümü 82 km2’den küçük adalarda AB vatandaşları dışındaki yabancılar taşınmaz alamaz. Kadiz Körfezi ve Cebelitarık’ın yüzölçümünün ancak %10’u kadarı yabancılara satılabilir. Bu oran Kuzey Afrika’da %5’tir.31
1 Mayıs 2004 tarihinde üye olan Orta ve Doğu Avrupa ülkeleri ile 1 Ocak 2007’de üye olan Bulgaristan ve Romanya da, AB ile müzakereler sırasında bu konuda büyük sıkıntı yaşamışlardır. Ekonomileri büyük ölçüde tarıma dayandığından, kamuoylarının toprak satışına ilişkin hassasiyeti yüksek orandadır. Bu devletler, vatandaşlarının alım gücünün AB ortalamasına göre çok düşük olduğunu ve tapu kadastro kayıt sistemlerinin henüz hazır olmadığını savunarak AB’den bu konuda derogasyon hakkı talep etmiştir. Sonuçta, AB’ye üye olduktan ancak 5 ila 7 yıl sonra tarım arazilerini ve ikinci konut olarak taşınmazları yabancılara açma konusunda mutabakata varmışlardır. Polonya’ya verilen süreyse daha uzundur: 12 yıl. Buna göre, üye olduklarında ülkelerine yerleşmek isteyen AB vatandaşlarına taşınmaz satışı serbest bırakılmıştır. Ancak ikinci konut olarak taşınmaz almak isteyenler ve tarım arazisi almak isteyen yabancılar 5 ila 7 yıl bekleyecektir. Küçük bir ada olan Malta ise istisnai olarak AB’den bu konuda sürekli derogasyon hakkı elde etmiş, bunu diğerlerine örnek olmamak kaydıyla Katılım Anlaşmasına ayrı bir madde olarak koydurmuştur.32
Bunların dışında, yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda da AB içinde farklılıklar görülmektedir. 1965’ten bu yana yürürlükte olan İrlanda Toprak Yasasının 54. kısmı taşınmaz almak isteyen yabancı şirketlerin Toprak Komisyonundan izin alması şartını içerir. Komisyon, kazanç sağlayanların tabiyetine ve satışın kamu çıkarına uygunluğunu denetleyecektir, buna göre izni verip vermemekte serbest bırakılmıştır. İsveç’te 1925 tarihli Şirket Yasası bir şirket taşınmaz almaya ehil olmayan bir yabancıya paravan olursa, edinilen taşınmazların mahkeme kararıyla kamulaştırılabileceği hükmünü içermektedir. Danimarka Tarım Kanunu (1973) ise yabancı şirketlerin ancak tarım alanında araştırma gibi belirli bir amaç doğrultusunda toprak almasına izin verilebileceğine hükmeder.33
Estonya’da yabancı kontrolü altındaki şirketler ancak yerel idari yöneticinin izniyle, adalardan ve Rusya sınırına yakın olmayan bölgelerden taşınmaz alabilir.34 Yunanistan’dan da yabancı kontrolündeki şirketler sınır bölgelerinden Savunma Bakanlığının izni olmadıkça taşınmaz edinemez. Letonya’da da sınır bölgelerinden ve tarım, orman, sulama alanlarından yabancılara satış yasaktır. Litvanya’da AB üyesi ülke vatandaşlarına ve şirketlerine toprak satışı serbest bırakılmıştır. Polonya’da doğrudan yatırım mevzuatı dışında kalan alanlarda ve tarım, orman ile sulama bölgelerinden taşınmaz edinmek isteyen yabancı kontrolündeki şirketler yetkililerden izin almakla yükümlüdür.35
SONUÇ
Bu uygulamalar bize AB’nin toprak mülkiyeti konusunda yabancı gerçek kişilere sınırsız ve koşulsuz satışı desteklemediğini, bazı konulara özen gösterilmesini meşru gördüğünü kanıtlar.
Örneğin tarım arazileri konusunda süregelen hassasiyet anlaşılır çünkü AB Komisyonunun resmi verilerine göre, halen AB üyelerinin toprakları toplamının yaklaşık yarısı tarımsal üretim için kullanılmakta, 9.653.000 AB vatandaşı tarımla uğraşmakta, tarımsal ürünlerin AB ihracatındaki ve ithalatındaki yeri %6’yı bulmaktadır.36 Bu nedenle AB, tekel oluşmasını önlemeye yönelik olarak satılan toprak miktarında kısıtlamaya gitmeyi ve toprağın verimli işletimini sağlamak için aktif olarak çiftçilikle uğraşanlara satılmasını gerekli önlemler olarak kabul edebilmektedir.
Bunun dışında yeni katılan ülke vatandaşlarının AB ortalamasına göre alım gücünün düşüklüğü göz önünde bulundurulmuştur. Yine de geçiş süreçleri sona erdikten sonra bu ülkelerdeki taşınmaz piyasalarının alım gücü yüksek AB ülkelerinden kişilerce denetim altına alınma riski mevcuttur. Buna yönelik olarak ne gibi tedbirler alınacağı izlenmelidir.
Son olarak 11 Eylül terörist saldırılarının bu konuya etkisi dikkate değerdir. 21. yüzyıl öncesinde birbirleriyle savaş halinde olan ülkelerin birbirleri toprakları üzerinde yaşayan vatandaşlarına “düşman yabancı” denmekteydi ve diğer yabancılara verilen hakların büyük çoğunluğu bunlar için kısıtlanmaktaydı.37 İnsan hakları alanındaki gelişmelerin yanı sıra, devletlerin yabancılara haklar tanıma konusundaki egemenliklerine meydan okuyan öncemli bir gelişme de İletişim ve ulaştırma alanlarındaki devasa ilerlemelerden dolayı devletdışı ve bir coğrafyaya ait olmayan aktörlerin türemesi ve başka bir devletten ziyade bunların devletleri tehdit etmesidir. 11 Eylül’le acilen gündeme taşınan uluslararası terörizm, hükümetlerin bu aktörleri belirleme ve cezalandırma konusunda eskisi gibi salt bir devleti sorumlu tutamayacağını göstermiştir. İkinci Dünya Savaşı sırasında ABD topraklarında yaşayan Japon asıllı vatandaşlarını da “düşman yabancı” ilan ederek toplama kamplarında toplayan ABD bugün uluslararası terörizmi gerekçe göstererek topluca bir ülkenin vatandaşlarının taşınmaz edinme veya yerleşme özgürlüğünü sınırlayamaz. Vatandaşlık kazanmış kişilerin artık teamülen yabancı sayılmaması gerektiği zaten önceden belirtilmişti. Buna karşılık, 7 Temmuz 2005 tarihindeki Londra metrosuna bombalı saldırıya karışanlardan 12’sinin İngiltere vatandaşı olması da dikkati çekmiştir.38 Bu nedenle, teröre yardım sağladığı gerekçesiyle bazı vatandaşların da giderek artan bir şekilde yabancılar kadar şüpheyle karşılandığı ve haklarının kısıtlandığı görülmektedir. Bu alandaki gelişmeler yakından takip edilirse, Avrupa’da hukukla siyasetin ezeli mücadelesinde hangi tarafın önümüzdeki dönemde baskın çıkacağı görülecektir.
Didem
Real estate in Turkey
Real estate attracts the serious investors
The boom started in 2005, when foreigners invested some $3-4 billion in real estate in Turkey - $1.8 billion of this being recorded by the Central Bank, more coming in when foreign purchases were limited because of a gap in the law, and all being subject to the traditional under-reporting of house purchase prices. In 2006, investments rose further: in the first 11months of 2006, the inflow recorded by the Central Bank was a net $2.8 billion.
Most of this has been in second homes, but the harbinger of change has been the arrival of the large property companies and hedge funds. In 2005, the Dutch group, Corio, bought a 46.9% stake in the Akmerkez shopping center for €148 million. Then, United Arab Emirates-based Dubai Holding announced plans to cooperate with Istanbul municipality to build a pair of skyscrapers for shops, offices, flats and hotels in a $500 million investment.
Next, the municipality's 50% share in the massive Istanbul Cevahir mall was sold to Saint Martin’s/the Kuwait Investment Authority in November 2006 for $375 million + 18% VAT. Since then, the other 50% has been valued at the same amount. And now bidders are queuing up for prestige developments such as the Profilo Shopping Centre in Mecidiyekoy, Istanbul. Others have been visiting contractors and developers saying they have up to $500 million available for good projects in Turkey.
This competition for projects has led some major investors to open offices here. Examples include Arcapita of Bahrain, Emaar of Dubai, and Merrill Lynch via a local joint venture, Krea. This last has just bid for 100% of the Neo shopping centre in Eskisehir.
Investors are attracted by the return on investment being higher in Turkey than in Europe. In western Europe, yields are 5-6% for prime shopping centers and office buildings but in Turkey rates have been well above this. That said, as PriceWaterhouseCoopers writes in its Emerging Trends in Real Estate Europe released in 2006: "Istanbul and Moscow retain the top rankings for development prospects…These are fast-growing economies with a shortage of modern high-quality assets, but the risks have to be carefully mitigated in any project."This institutional interest is backed up the growing number of foreigners who tramp the streets looking for homes or apartments. Turyap, one of Turkey's largest real estate agencies, forecast residential property prices in Istanbul would rise 80 to 120% in 2006, after an 85% rise in 2005, as foreign investment, the start of membership negotiations with the European Union and prospects of the launch of mortgages spur the market. "Prices are not expensive, we are still 50 to 60% less than the Eastern European average and 80 to 90% less than the general European average," Ferhunde Özgüler, head of international relations at Tuyap, said in 2006.
Since then, in Istanbul, Britons, Egyptians, Germans and Greeks are scouring the streets of Beyoğlu and the banks of the Bosphorus. In Didim on the Aegean, so many English-speaking people have bought houses that electricity bills now have an English translation. In Alanya on the southern coast, Germans are setting up their own bars and shops. And in the south-western jewel of Bodrum, the real estate market has been strong, driven by locals and foreigners alike.
Foreigners have long been allowed to buy real estate in Turkish towns if their home countries offered the same right to Turks. In 2003, the right was extended to cover property in village areas. In July 2005, the Constitutional Court cancelled the amendment, suspending all purchases by foreigners. But in January 2006, full rights were given to foreigners, backdated to the date of cancellation of the amendment and subject to a maximum of 25,000 square meters.
Along Turkey’s south-western coasts, foreigners started buying summerhouses in the mass tourism resorts like Side, Alanya, Didim and Kusadaşı. Many had come on package tours, liked the place and considered having a place of their own, according to The New Med, an Antalya agency specializing in serving foreigners.
The process gained momentum following the 2003 legal changes to ease and extend the foreign purchase of real estate. Since then, investing in second homes has been a rising investment dynamic in both the EU and Turkey, driven both by love of sun and the fact that 100 Euros go far further in Turkey than in Europe. "We see a lot of retired Germans on pensions who are able to have a far better quality of life in Alanya than they would back home, and choose to live here most of the year," Şevket Tokuş, an Alanya hotelier and landowner, told me.
Some tour operators have offered "fly and buy" options to tourists already on a package tour. The tourists are invited to stay in marketed developments for free in the hope that some will end up buying. Other developments are marketed through emphasizing activities such as sailing or, as in the case of the area of Belek in Antalya, as golf resorts, even though the hotels in the latter target Russian tourists.
This market too is changing. Some early entrants have found that they did not buy the right place. Criticisms may include the resort being too empty in winter, too humid in summer, too far from cultural activities or health facilities, or lacking transport. Such purchasers tend to look around and move to a more appropriate place rather than leave the market altogether.
Indeed, in The New Med's view, all players are moving up the quality ladder. Developers are building higher quality properties with more character, hoping to decrease the sell out period. Estate agents are slowly improving standards: a draft law on real estate intermediaries sets out to tackle this problem. Indeed, the value chain is changing to benefit the players who provide value-added for the buyers.
Despite this, the second home market has recently been under challenge. Negative publicity about legal rights in Turkey and strong marketing of the EU’s new entrants, Bulgaria and Romania, have reduced investor interest.
In parallel, in Istanbul, a plethora of new residential projects have come to the market at the same time, leading to considerable pressure on prices. The prices of second-hand houses have been particularly hit. "The balloon has burst," said Salim Tasci of Tasci Emlak in February 2007, arguing that there were real opportunities in the market. It is these on which the larger investors who recently entered the market have been concentrating.
David Tonge contributed this article to "ABC's Investor Guide to Turkey" in February 2007
http://www.ibsresearch.com/node/113
The boom started in 2005, when foreigners invested some $3-4 billion in real estate in Turkey - $1.8 billion of this being recorded by the Central Bank, more coming in when foreign purchases were limited because of a gap in the law, and all being subject to the traditional under-reporting of house purchase prices. In 2006, investments rose further: in the first 11months of 2006, the inflow recorded by the Central Bank was a net $2.8 billion.
Most of this has been in second homes, but the harbinger of change has been the arrival of the large property companies and hedge funds. In 2005, the Dutch group, Corio, bought a 46.9% stake in the Akmerkez shopping center for €148 million. Then, United Arab Emirates-based Dubai Holding announced plans to cooperate with Istanbul municipality to build a pair of skyscrapers for shops, offices, flats and hotels in a $500 million investment.
Next, the municipality's 50% share in the massive Istanbul Cevahir mall was sold to Saint Martin’s/the Kuwait Investment Authority in November 2006 for $375 million + 18% VAT. Since then, the other 50% has been valued at the same amount. And now bidders are queuing up for prestige developments such as the Profilo Shopping Centre in Mecidiyekoy, Istanbul. Others have been visiting contractors and developers saying they have up to $500 million available for good projects in Turkey.
This competition for projects has led some major investors to open offices here. Examples include Arcapita of Bahrain, Emaar of Dubai, and Merrill Lynch via a local joint venture, Krea. This last has just bid for 100% of the Neo shopping centre in Eskisehir.
Investors are attracted by the return on investment being higher in Turkey than in Europe. In western Europe, yields are 5-6% for prime shopping centers and office buildings but in Turkey rates have been well above this. That said, as PriceWaterhouseCoopers writes in its Emerging Trends in Real Estate Europe released in 2006: "Istanbul and Moscow retain the top rankings for development prospects…These are fast-growing economies with a shortage of modern high-quality assets, but the risks have to be carefully mitigated in any project."This institutional interest is backed up the growing number of foreigners who tramp the streets looking for homes or apartments. Turyap, one of Turkey's largest real estate agencies, forecast residential property prices in Istanbul would rise 80 to 120% in 2006, after an 85% rise in 2005, as foreign investment, the start of membership negotiations with the European Union and prospects of the launch of mortgages spur the market. "Prices are not expensive, we are still 50 to 60% less than the Eastern European average and 80 to 90% less than the general European average," Ferhunde Özgüler, head of international relations at Tuyap, said in 2006.
Since then, in Istanbul, Britons, Egyptians, Germans and Greeks are scouring the streets of Beyoğlu and the banks of the Bosphorus. In Didim on the Aegean, so many English-speaking people have bought houses that electricity bills now have an English translation. In Alanya on the southern coast, Germans are setting up their own bars and shops. And in the south-western jewel of Bodrum, the real estate market has been strong, driven by locals and foreigners alike.
Foreigners have long been allowed to buy real estate in Turkish towns if their home countries offered the same right to Turks. In 2003, the right was extended to cover property in village areas. In July 2005, the Constitutional Court cancelled the amendment, suspending all purchases by foreigners. But in January 2006, full rights were given to foreigners, backdated to the date of cancellation of the amendment and subject to a maximum of 25,000 square meters.
Along Turkey’s south-western coasts, foreigners started buying summerhouses in the mass tourism resorts like Side, Alanya, Didim and Kusadaşı. Many had come on package tours, liked the place and considered having a place of their own, according to The New Med, an Antalya agency specializing in serving foreigners.
The process gained momentum following the 2003 legal changes to ease and extend the foreign purchase of real estate. Since then, investing in second homes has been a rising investment dynamic in both the EU and Turkey, driven both by love of sun and the fact that 100 Euros go far further in Turkey than in Europe. "We see a lot of retired Germans on pensions who are able to have a far better quality of life in Alanya than they would back home, and choose to live here most of the year," Şevket Tokuş, an Alanya hotelier and landowner, told me.
Some tour operators have offered "fly and buy" options to tourists already on a package tour. The tourists are invited to stay in marketed developments for free in the hope that some will end up buying. Other developments are marketed through emphasizing activities such as sailing or, as in the case of the area of Belek in Antalya, as golf resorts, even though the hotels in the latter target Russian tourists.
This market too is changing. Some early entrants have found that they did not buy the right place. Criticisms may include the resort being too empty in winter, too humid in summer, too far from cultural activities or health facilities, or lacking transport. Such purchasers tend to look around and move to a more appropriate place rather than leave the market altogether.
Indeed, in The New Med's view, all players are moving up the quality ladder. Developers are building higher quality properties with more character, hoping to decrease the sell out period. Estate agents are slowly improving standards: a draft law on real estate intermediaries sets out to tackle this problem. Indeed, the value chain is changing to benefit the players who provide value-added for the buyers.
Despite this, the second home market has recently been under challenge. Negative publicity about legal rights in Turkey and strong marketing of the EU’s new entrants, Bulgaria and Romania, have reduced investor interest.
In parallel, in Istanbul, a plethora of new residential projects have come to the market at the same time, leading to considerable pressure on prices. The prices of second-hand houses have been particularly hit. "The balloon has burst," said Salim Tasci of Tasci Emlak in February 2007, arguing that there were real opportunities in the market. It is these on which the larger investors who recently entered the market have been concentrating.
David Tonge contributed this article to "ABC's Investor Guide to Turkey" in February 2007
http://www.ibsresearch.com/node/113
Subscribe to:
Posts (Atom)